Am Ende bleibt nur die Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung, geregelt in den §§ 180 ff. des Zwangsversteigerungsgesetzes, dient der Verwirklichung des materiellen Auseinandersetzungsanspruches von Grundstücksmiteigentümern, so in der Ehe, wenn Ehegatten sich gemeinsam eine Immobilie anschaffen und ideelle Miteigentümer werden oder im Erbfall mehreren Erben, die dann eine Erbengemeinschaft bilden, eine Immobilie hinterlassen wird.

Bei der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches) steht jedem Miteigentümer das Eigentum an seinem ideellen Bruchteil allein zu. Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, allerdings unterliegt dieses Recht Schranken, die sich bei Eheleuten aus der Besonderheit der Ehe ergeben. Das Scheitern der Ehe berechtigt stets zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft.

Bei Erbengemeinschaften kann jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Wie bei der Bruchteilsgemeinschaft kann dann auch bei der Erbengemeinschaft die Durchführung der Auseinandersetzung im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen.

Den erforderlichen Antrag auf Teilungsversteigerung kann grundsätzlich jeder Ehegatte und jeder Miterbe allein stellen. Formell ist in dem Antrag auf Teilungsversteigerung das zu versteigernde Grundstück zu bezeichnen und darüber hinaus das Gemeinschaftsverhältnis, das aufgehoben werden soll sowie die Art der Beteiligung des Antragstellers an dem Gemeinschaftsverhältnis.

Selbstverständlich muss der Antragsteller auch den Antragsgegner mit ladungsfähiger Anschrift benennen und sein Rechtsbegehren, die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft anzuordnen, darlegen. Der Antragsteller hat gegenüber dem Gericht nachzuweisen, dass er entweder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder er Erbe des eingetragenen Eigentümers ist oder das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft für diesen ausübt. Bezüglich des Antragsgegners ist dem Versteigerungsgericht nachzuweisen, dass der Antragsgegner entweder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist.

Liegen die Voraussetzungen für die Anordnung des Verfahrens vor, so ergeht die Entscheidung des Gerichts über den Antrag durch Beschluss ohne mündliche Verhandlung.Der Anordnungsbeschluss ist dem Antragsgegner zuzustellen, gleichzeitig hat das Gericht mit der Zustellung den Antragsgegner über etwaige Einstellungsmöglichkeiten unter Hinweis auf die erforderliche Fristwahrung zu belehren. Eine besondere Möglichkeit zur Einstellung der Zwangsversteigerung sieht das Gesetz bei dem Verfahren zwischen Ehegatten vor: "Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte oder sein früherer Ehegatte angehören, so ist auf Antrag dieses Ehegatten oder früheren Ehegatten die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist." Das Gesetz lässt diese Einstellungsmöglichkeit mehrfach zu, längstens jedoch für einen Zeitraum von bis zum fünf Jahren. Der zur Einstellung erforderliche Antrag kann nur vom Ehegatten oder früheren Ehegatten gestellt werden, und zwar nur innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen.

Das Gericht hat von Amts wegen in dem Verfahren diejenigen als Beteiligte zu berücksichtigen, für die zur Zeit der Eintragung des Versteigerungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert war.Soweit eine Einstellung des Versteigerungsverfahrens nicht in Betracht kommt, wird der Wert der zu versteigernden Immobilie durch ein Gutachten bestimmt.

Auf Basis dieses Gutachtens bestimmt das Gericht die Festsetzung des Verkehrswertes und wird dann unter Beachtung der weiteren verfahrensrechtlichen Vorschriften einen Termin zur Zwangsversteigerung bestimmen. Den Eheleuten, die eine Teilung der Immobilie wünschen sowie den Erben, die aus der Erbengemeinschaft heraus eine Immobilie teilen möchten, ist anzuraten, ein Teilungsversteigerungsverfahren nach Möglichkeit zu vermeiden. Das Teilungsversteigerungsverfahren weist eine Menge von Unabwägbarkeiten auf, es verursacht nicht unerhebliche Kosten und führt durch die Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch und der Veröffentlichung des Versteigerungstermims dazu, dass die zu teilende Immobilie freihändig nur noch unter erschwerten Bedingungen zu veräußern sein wird. Das Teilungsversteigerungsverfahren sollte daher tatsächlich die allerletzte Möglichkeit zur Auseinandersetzung einer Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft sein.