Die Scheidungsimmobilie

Wenn es in der Ehe richtig kracht, knirscht es häufig auch im Gebälk des Familienheims. Vermitteln die eigenen vier Wände bei intakten Familienverhältnisses nicht nur Geborgenheit und Sicherheit und sind ein Baustein der Altersversorgung, werden sie im Trennungs- und Scheidungsfall häufig zum Zankapfel. Wer darf bleiben – wer muss gehen? Kann ein Ehegatte die Immobilie allein halten und wer kann überhaupt Anspruch auf sie erheben?

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Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass das Eigenheim Ehegatten immer gemeinsam gehört. Dies ist keineswegs zwangsläufig so. Auch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verbleibt es grundsätzlich bei getrennten Vermögensmassen von Ehemann und Ehefrau. Wer also vor Eheschließung Alleineigentümer einer Immobilie ist, bleibt es auch in der Ehe, es sei denn, er überträgt einen Miteigentumsanteil auf seinen Ehegatten. Dies bedarf der notariellen Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.

Auch kann ein Ehegatte während der Ehe Alleineigentum - also ohne Miteigentum des anderen Ehegatten - hinzuerwerben, sei es durch Kauf, Erbschaft oder durch Schenkung (z.B. seitens der Eltern). Auch Trennung und Scheidung ändern grundsätzlich nichts an den Eigentumsverhältnissen, wie sie sich aus dem Grundbuch ergeben. 

Miteigentum beider Ehegatten entsteht in der Regel nur durch gemeinschaftliches Handeln, nämlich durch gemeinschaftlichen Erwerb / Abschluss des Kaufvertrags. Ehegatten bilden in diesem Fall eine Eigentümergemeinschaft, deren Wiederauflösung von jedem Miteigentümer jederzeit verlangt werden kann. Im Trennungsfall ist dies nicht selten.Denn lasten auf dem Familienheim noch Finanzierungsraten, geraten die Ehegatten durch die Trennung meist unter wirtschaftlichen Druck: Im Jahr nach der Trennung entfällt die Möglichkeit der steuerlichen Zusammenveranlagung, d.h. es ist insgesamt steuerbereinigt weniger Geld vorhanden als noch während des ehelichen Zusammenlebens. Gleichzeitig müssen aufgrund der Trennung aus diesem geringeren Gesamteinkommen Kosten für eine zusätzliche Wohnung aufgebracht werden. War die Aufbringung der Finanzierungsraten während des Zusammenlebens beider Ehegatten kein Problem, können sie nunmehr erdrückend werden. 

Verweigert bei gemeinschaftlichem Eigentum ein Ehegatte seine Mitwirkung an der Veräußerung, bleibt nur die sog. Teilungsversteigerung, bei welcher die Immobilie auch gegen den Willen des Verweigerers „zu Geld gemacht“ werden kann. Ein solches Verfahren birgt jedoch Unwägbarkeiten, weil niemand vorhersagen kann, welcher Versteigerungserlös erzielt werden wird und ob dies reicht, um bestehende Verbindlichkeiten vollständig abzulösen. Auch können beide Ehegatten grundsätzlich selber mitsteigern. 

Deutlich vorzuziehen sind daher einvernehmliche Lösungen. So kann, sofern das nach Trennung verbleibende Einzeleinkommen reicht, ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen erwerben gegen Übernahme der auf der Immobilie lastenden bisherigen gemeinsamen Verbindlichkeiten als künftig alleinige Schuld (sog. „befreiende Schuldübernahme“) und / oder gegen Ausgleichzahlung. Aber Achtung: Die Bank muss den aus dem Grundbuch weichenden Ehegatten nicht zwingend aus der Mithaftung für bestehende Darlehen entlassen. Der weichende Ehegatten sollte sein Miteigentum daher nur aufgeben, wenn er die schriftliche Zustimmung der Bank zur Entlassung aus der Mithaftung erhält.

Bei Übernahme der bisher im gemeinsamen Eigentum stehenden Immobilie durch einen Ehegatte besteht ein natürlicher Interessengegensatz, was die Ansichten über den Wert der Immobilie anbelangt. Wer den anderen auszahlen soll, behauptet eher einen niedrigeren, wer ausgezahlt werden will eher einen höheren Wert. Hier hilft häufig nur die Einholung eines Verkehrswertgutachtens – sinnvollerweise durch einen Sachverständigen auf den sich beide Ehegatten geeinigt haben und der von beiden beauftragt ist.

Überlagert werden die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch regelmäßig durch Zugewinnausgleichsansprüche, wenn die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Beim Zugewinnausgleich aus Anlass der Scheidung wird der Vermögenszuwachs zwischen dem Tag der Eheschließung (Stichtag für das Anfangsvermögen) und dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (Stichtag für das Endvermögen) für den Ehemann einerseits und die Ehefrau andererseits (getrennte Vermögens- massen, s.o.!) ermittelt. Der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn ist dem anderen zur Hälfte des Wertunterschieds zum Ausgleich verpflichtet. So kann es beispielsweise passieren, dass der Ehemann der Ehefrau eigentlich für die Übertragung ihres Miteigentumsanteils an der Immobilie den halben Verkehrswert als Ausgleich zahlen müsste, gleichzeitig dem Ehemann aber ein Zugewinnausgleichsanspruch zusteht, weil er während der Ehe den geringeren Zugewinn erzielt hat - z.B. weil er ein höheres Anfangsvermögen in Form von Sparguthaben mit in die Ehe gebracht oder geerbt hat und aus seinem Anfangsvermögen oder seiner Erbschaft der Kaufpreis für die Immobilie teilweise finanziert wurde. In diesem Beispielfall wird die Ehefrau für ihren Miteigentumsanteil daher lediglich eine um den Zugewinnausgleichs- anspruch verminderte Ausgleichszahlung erhalten.

Kann ein Ehegatte den anderen als Miteigentümer nicht auszahlen, bleibt häufig nur die gemeinsame Veräußerung an Dritte. In der Regel werden Immobilienfinanzierungen mit einer Festzinsvereinbarung für eine bestimmte Laufzeit (häufig 10 Jahre) abgeschlossen. Die Bank muss zwar im Falle des Verkaufs der Trennungsimmobilie die vorzeitige Ablösung dem Grunde nach hinnehmen, kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die je nach noch ausstehender Zinsbindung schmerzhaft sein kann.

Um den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder um den gemeinsamen Kindern das bisherige Familienheim bis zum Schulwechsel oder dem Ende der Schulzeit zu erhalten, versuchen Ehegatten im Trennungsfall gelegentlich, den Verkauf durch den Abschluss einer zeitlich befristeten Nutzungsvereinbarung hinaus zu schieben. Bei einer solchen Vereinbarung erhält der Ehegatte, bei welchem die Kinder nach der Trennung leben, das alleinige zeitlich befristete Nutzungsrecht an der Immobilie gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder Anrechnung eines Wohnvorteils auf seinen etwaigen Unterhaltsanspruch. Verbrauchsabhängige mit der Nutzung verbundene Kosten sollten in einem solchen Fall immer von dem Ehegatten getragen werden, der den Verbrauch verursacht, weil nur er allein die Höhe dieser Kosten (z.B. durch Heizungs- und Lüftungsverhalten) beeinflussen kann. Problematisch bleibt in Fällen einer Nutzungsvereinbarung erfahrungsgemäß die Verteilung von Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Nur der Nutzungsberechtigte hat während der Dauer der Nutzungsvereinbarung etwas von Instandhaltungsmaßnahmen – der andere sieht meist nur die Kosten. Wann sind Instandsetzungsarbeiten wirklich erforderlich und in welchem Umfang? Welcher Ehegatte hat das zu entscheiden? Hier ist künftiger Streit zwischen den getrennten Ehegatten vorprogrammiert

Vorzuziehen sind daher für Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarungen solche Regelungen, mit denen die bisherige wirtschaftliche Verflechtung der Ehegatten im Hinblick auf die Immobilie endgültig gelöst wird.