Die Verkehrssicherungspflichten des Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümers

Entstehen infolge einer schuldhaften Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht Personen- oder Sachschäden, kann sich der Eigentümer haftbar machen. Als Grundlage dieser Haftung kommt bei einem Mietobjekt zunächst der Mietvertrag in Betracht, da die Verkehrssicherungspflicht eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters gegenüber seinem Mieter darstellt. Daneben bestehen die deliktsrechtlichen Ansprüche aus §§ 823, 836 BGB.

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Der Begriff der Verkehrssicherungspflicht ist eine Entwicklung der Rechtsprechung. Hiernach muss - vereinfacht ausgedrückt - jeder, der Gefahrenquellen schafft oder unterhält, auch die erforderlichen Vorkehrungen zum Schutze Dritter ergreifen. Nach diesem Grundsatz treffen denjenigen Eigentümer, der einen öffentlichen Verkehr auf seinem Grundstück eröffnet oder aber einen solchen duldet, Verkehrssicherungspflichten. Diese verpflichten ihn, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen hin zu überprüfen und gegebenenfalls Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen.

Den Grundstücks- und Wohnungseigentümern ist häufig die Vielzahl der sich aus dem Eigentum ergebenden Gefahrenquellen nicht in vollem Umfang bewusst. Dabei zeichnet die Rechtsprechung ein breites Bild. Um nur einige Beispiele zu nennen: Gefahren lauern in mangelhaft beleuchteten Treppenhäusern ebenso wie auf nicht ordnungsgemäß befestigten Fußbodenbelägen. Eine Verkehrssicherungspflicht liegt in fehlerhaft installierten technischen Anlagen ebenso begründet wie auf nicht von Eis- und Schnee geräumten Wegen. Auch von sich auf dem Grundstück befindlichen Bäumen kann, wenn diese umfallen oder große Äste abbrechen, Gefahr ausgehen. Gleiches gilt für Spielplätze und Grünanlagen, die  regelmäßig von Kindern besucht werden. 

Bei der Beurteilung der Gefahrenlage ist prinzipiell von einem bestimmungsgemäßen Gebrauch auszugehen. Allerdings müssen,  insbesondere, wenn sich Kinder - zumal ohne Aufsicht - im Einzugsbereich der Gefahrenquelle aufhalten, auch nicht ganz fern liegende unbefugte und missbräuchliche Verhaltensweisen in Erwägung gezogen werden. Grundsätzlich sind diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die nach Lage der Verhältnisse erforderlich sind. Dabei beschränkt sich die Verkehrssicherungspflicht nach der Rechtsprechung des BGH auf das Ergreifen solcher Maßnahmen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind und die ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren.

Eine Übertragung der Verkehrssicherungspflichten vom Eigentümer auf Dritte ist grundsätzlich möglich. Eine solche Delegation von Verkehrssicherungspflichten kann bei hinreichend klarer Absprache im Ergebnis dazu führen, dass derjenige, der die Pflicht vertraglich übernimmt, gegenüber dem geschützten Dritten selbst haftet. Allerdings kann sich der Eigentümer hierdurch von seinen eigenen Pflichten noch nicht völlig freizeichnen; er bleibt neben dem Dritten für den gefahrlosen Zustand seines Eigentums verkehrssicherungspflichtig. Ihn trifft zumindest stets eine Kontroll- und Überwachungspflicht dahingehend, dass der sorgfältig ausgewählte Dritte die ihm übertragenen Aufgaben auch tatsächlich und ordnungsgemäß erfüllt. 

Auf Gefahrenzonen hinweisende Schilder sind vielfach ein probates Mittel im Rahmen der Verkehrssicherung. Dabei ist jedoch für eine Erkennbarkeit der Hinweisschilder Sorge zu tragen. Auch entfällt die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers nicht zwingend dadurch, dass er am Beginn des Gefahrenbereichs ein Schild unter Verwendung der Aufschrift „Auf eigene Gefahr!“ aufstellt. Dies gilt insbesondere gegenüber zur Benutzung befugten Personen.

Hinweisschilder spielen eine erhebliche Rolle hinsichtlich der Frage des Mitverschuldens des Verletzten (§ 254 BGB). Wenn bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Geschädigten mitgewirkt hat, hängt die Verpflichtung zum Schadenersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist. Ein solches Mitverschulden des Verletzten liegt vor, wenn ein sorgfältiger Mensch Anhaltspunkte für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung hätte rechtzeitig erkennen können und darüber hinaus die Möglichkeit besaß, sich auf die Gefahr entsprechend einzustellen. Dabei kann die Aufschrift eines Schildes geeignet sein, Dritte zu einer besonderen Vorsicht anzuhalten. 

Vor diesem Hintergrund kann nur geraten werden, die Immobilie zur Vermeidung einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten und sich hieraus evtl. ergebenden Haftungssituationen regelmäßig einer eingehenden Überprüfung zu unterziehen.