Marktbericht April 2020
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Dienstbarkeiten im Grundbuch

Der Ausgangsfall: Die Grundstückseigentümer Müller und Schulze sind unmittelbare Grundstücksnachbarn. Schulze möchte auf dem rückwärtigen Teil seines Gebäudes eine Garage errichten.

Um ohne rangieren zu müssen, in die Garage einfahren zu können, muss er jedoch teilweise über die angrenzende Auffahrt auf dem Grundstück seines Grundstücksnachbarn Müller fahren, was diesen nicht stört, da das nachbarschaftliche Verhältnis gut ist. Zwei Jahre später geraten die Nachbarn in Streit. Müller ist mit der Mitbenutzung seiner Auffahrt durch Schulze nun nicht mehr einverstanden. 

Das Gesetz gibt einem Eigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen vermeintliche Störer an die Hand: Müller kann von Schulze daher grundsätzlich die Unterlassung der Mitbenutzung seiner Auffahrt verlangen. Das wäre nur anders, wenn Müller und Schulze einen Vertrag über die Mitbenutzung der Müllerschen Auffahrt geschlossen hätten. Die bloße tatsächliche (u.U. auch jahrelange) Duldung durch Müller verschafft Schulze hingegen noch keinen Rechtsanspruch auf Mitbenutzung. Besser wäre daher ein schriftlicher Vertrag zwischen den beiden Nachbarn gewesen, der Art, Umfang und Dauer der Nutzung regelt. Ein solcher Vertrag bindet aber zunächst nur die unmittelbar am Vertragsschluss beteiligten. Verkauft Müller sein Grundstück, bindet der zwischen Müller und Schulz geschlossene Nutzungsvertrag den Käufer nicht, sofern dieser nicht die Pflichten aus dem Nutzungsvertrag ausdrücklich übernommen hat. Noch besser wäre daher die Absicherung des Nutzungsrechts von Schultze im Müllerschen Grundbuch durch Eintragung einer Dienstbarkeit gewesen.

Dienstbarkeiten werden in Abt. II des Grundbuchs geführt. Im Grundbuch können nur solche Rechte begründet werden, die das Gesetz ausdrücklich zulässt (sog. Typenzwang). Dienstbarkeiten bieten jedoch weite Gestaltungsmöglichkeiten. Man unterscheidet die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Die Grunddienstbarkeit ist die Belastung eines (des dienenden) Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen (des herrschenden) Grundstücks in der Weise, dass

  • der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf (Benutzungsdienstbarkeit) oder
  • die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, welches sich aus dem Eigentum an dem dienenden Grundstück dem herrschenden Grundstück gegenüber an sich ergibt (Unterlassungsdienstbarkeit).

Ein unbeschränktes Nutzungsrecht kann hingegen nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein, selbst dann nicht, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist (BGH, Beschl. V. 06.11.2014, ZNotP, 2015, 27). Es kann ein Grundstück oder ein Grundstücksteil daher durch eine Dienstbarkeit einem anderen nicht mit der Bestimmung überlassen werden, es „wie ein Eigentümer“ zu nutzen. Dem Grundstückseigentümer müssen immer noch eigene Nutzungsmöglichkeiten hinsichtlich des mit der Dienstbarkeit zu belastenden Grundstücks verbleiben.

Beispiele für Benutzungsdienstbarkeiten sind: Die Berechtigung zum Gehen und Fahren (sog. Wegerechte oder Geh- und Fahrrechte), die Verlegung, das Belassen und die Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen für Gas, Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation, seien dies unterirdisch verlegte Erdleitungen oder oberirdisch verlegte Leitungen einschließlich der Berechtigung zur Aufstellung von Leitungsmasten, die Errichtung und Unterhaltung einer Windkraftanlage oder einer Solaranlage, Grenzanbaurecht, Wasserentnahmerecht, Tankstellenrecht.

Beispiele für eine Unterlassungsdienstbarkeit sind: Das Bebauungs- oder Bepflanzungsverbot, die Baubeschränkung, die Einhaltung eines bestimmten Grenzabstandes, das Gewerbeverbot (Ausschluss jeglichen Gewerbes oder das Verbot, eine bestimmte Gewerbeart auszuüben, Gaststättenbetriebsverbot).

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass (nur) derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen (Beispiel: Wohnungs-, Garten- oder Garagenbenutzungsrecht) oder eine sonstige Befugnis hat, die auch Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden könnte. Die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bindet den jeweiligen Eigentümer des mit der Dienstbarkeit belasteten Grundstücks und zwar gleichgültig, wie oft das Eigentum hieran zwischenzeitlich gewechselt hat und auf wie viele Köpfe sich das Eigentum verteilt. Während die Grunddienstbarkeit die vereinbarten Rechte des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sichert, schützt die beschränkte persönliche Dienstbarkeiten nur die namentlich bezeichnete natürliche oder juristische Person bzw. den namentlich bezeichneten Personenkreis. Ist die Grunddienstbarkeit nicht von vornherein zeitlich befristet oder als auflösend bedingtes Recht im Grundbuch eingetragen, entfaltet sie auch Generationen später noch Wirkung für und gegen die Rechtsnachfolger im Eigentum sowohl des dienenden Grundstücks als auch des herrschenden Grundstücks. Ein im Jahre 1923 als Grunddienstbarkeit bestelltes Wegerecht berechtigt und verpflichtet daher auch im Jahr 2016 noch die betroffenen Eigentümer und zwar unabhängig davon, wie oft das Eigentum auf der einen oder anderen Seite zwischenzeitlich gewechselt hat. 

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist demgegenüber nicht übertragbar, erlischt daher mit dem Tode des Berechtigten bzw. mit dem Erlöschen des Rechtsträgers (z.B. wenn der Berechtigte ein Verein oder eine Personen- oder Kapitalgesellschaft ist). Die Ausübung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann – da grundsätzlich personenbezogen - einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung ausdrücklich gestattet ist.Im Grundbuch muss nicht der gesamte Inhalt der Dienstbarkeit wiedergegeben werden. Es genügen hier die schlagwortartige Bezeichnung der Dienstbarkeit (z.B. Wohnungsrecht, Wegerecht, Leitungsrecht) sowie die Bezugnahme auf den Inhalt der Eintragungsbewilligung (d.h. der Urkunde, aus welchem sich die Bestellung und der Inhalt der Dienstbarkeit ergeben). Diese Urkunden findet man bei Bedarf in den beim Grundbuchamt zu dem Grundbuch geführten Grundakten. 

Mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann immer nur das gesamte Grundstück, in der Regel jedoch nicht lediglich ein Miteigentumsanteil hieran. Soll nur eine Teilfläche des dienenden Grundstücks mit der Dienstbarkeit belastet werden, muss dieser Teilfläche vorab rechtlich verselbstständigt werden durch Übertragung auf ein eigenes Grundbuchblatt. Häufig wird jedoch lediglich die Ausübung der (auf dem gesamten Grundstück lastenden) Dienstbarkeit lediglich auf einen näher zu beschreibenden Teil des Grundstücks beschränkt. Beispiel: „Die Ausübung dieses Wegerechts ist auf einen Streifen von 1,0 m Breite an der von der Straße aus gesehen rechten Grundstücksseite beschränkt.“ In der Regel wird es sich empfehlen, den Ausübungsbereich durch Beifügung eines Lageplans und Einzeichnung des Ausübungsbereichs in diesen Lageplan zu kennzeichnen, da bei späteren Veränderungen des dienenden Grundstücks, z.B. durch Teilung, Zu- und Abschreibung von Grundstücksteilflächen, unter Umständen nur noch schwer nachvollzogen werden kann, auf welchen Bereich des inzwischen in seinen Grundstücksgrenzen veränderten dienenden Grundstücks die Ausübung der Dienstbarkeit beschränkt ist.

Fazit: Schulze hätte sich die teilweise Mitbenutzung von Müllers Auffahrt durch Eintragung einer Dienstbarkeit in Müllers Grundbuch sichern lassen sollen, am besten durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit, welche sowohl die Rechtsnachfolger Müllers gebunden hätte als auch einem Rechtsnachfolger Schulzes zu Gute gekommen wäre. Als Inhalt einer solchen Dienstbarkeit hätten auch Regelungen zur Kostenverteilung bei der Unterhaltung der Auffahrt aufgenommen werden können.