Entscheidungen zum Grundstücksrecht & Wohnraummietrecht

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hatte jetzt im Frühjahr diesen Jahres folgenden Fall zu einem Grundstückskaufvertrag zu entscheiden: In einem Maklerexposè war das zu verkaufende Grundstück als Seegrundstück beworben worden.

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Entscheidungen zum Grundstücksrecht

1) Seegrundstück entpuppt sich als "Seh"grundstück

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hatte jetzt im Frühjahr diesen Jahres folgenden Fall zu einem Grundstückskaufvertrag zu entscheiden: In einem Maklerexposè war das zu verkaufende Grundstück als Seegrundstück beworben worden.

Beide Parteien des späteren Grundstückskaufvertrages und auch der Makler gingen dabei davon aus, dass das Grundstück tatsächlich bis an den See heranreicht. Im später abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag wurde das Grundstück dann, wie es im Grundbuch auch zutreffend erfaßt war, mit den Nummern des Flurstücks, der Flur und der Gemarkung bezeichnet. Alle Beteiligten hatten dabei übersehen, dass tatsächlich zu dem Grundstück ein ca. 5 m breiter Uferstreifen nicht dem Verkäufer, sondern der Gemeinde gehörte. Die Käufer machten daraufhin gegenüber dem Käufer Schadensersatzansprüche geltend, da dieser ihm entgegen der Ankündigung im Maklerexposé kein "Seegrundstück" geliefert hatte. Das OLG entschied, dass nicht die korrekte Angabe des Kaufgegenstandes im Kaufvertrag, sondern die tatsächliche zwischen den Parteien getroffene Absprache, dass es sich um ein Seegrundstück handele, im vorliegenden Fall maßgebend sei. Der hinter den Erklärungen der Parteien stehende maßgebliche Wille beider Parteien sei darauf gerichtet gewesen, dass ein Seegrundstück veräußert werde.

Da diese Voraussetzung nicht erfüllt sei, sei der Verkäufer verpflichtet, Schadensersatz zu leisten in Höhe des Differenzwertes zwischen einem direkt an den See grenzenden Grundstück zu dem tatsächlich nur gelieferten "Sehgrundstück" (OLG Schleswig-Holstein 29.03.2011, Az.: 3 U 49/10).

2) Spätere Bebauung des Nachbarn als Sachmangel?

Hier hatten die Käufer im Jahre 2005 von der Gemeinde Bauland erworben und das Grundstück bebaut.

Aufgrund eines Internetexposés waren die Käufer zum Kaufzeitpunkt davon ausgegangen, dass in der unmittelbaren Nachbarschaft nur eine gering geschossige Bauweise zulässig sei, die ihn auch keine Sicht nehmen würde. Tatsächlich wurden in der Nachbarschaft dreigeschossige 5-Parteien-Häuser in baurechtlich zulässiger Weise errichtet, die den Klägern die Sicht auf die Gemeinde nahm. Die Kläger sahen hierin einen Sachmangel und verklagten die verkaufende Gemeinde auf Schadensersatz. 

Das OLG Brandenburg hat diese Klage abgewiesen (Urteil vom 14.10.2010, Az.: 5 U 82/09). Die Käufer hätten erkennen müssen, dass die Angaben im Exposé älter waren. Sie hätten zudem Einblick in den Bebauungsplan nehmen können und müssen, bloße Bebauungsabsichten der Nachbarn hätten im Übrigen keinen Bezug zur physischen Beschaffenheit des Kaufgegenstandes selbst.


Entscheidungen zum Wohnraummietrecht

1. Zurückbehaltungsrecht nur bei vorheriger Rüge von Mängeln

Im Rahmen von Streitigkeiten wegen rückständiger Mieten und/oder Räumung im Wohnraummietrecht wird seitens der Mieter immer wieder eingewandt, das Mietobjekt habe Mängel, die der Vermieter nicht beseitigt habe. Der Mieter macht in diesem Zusammenhang dann gegenüber den Mietzinsansprüchen oder Räumungsansprüchen Ansprüche auf Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht wegen nicht beseitigter Mängel geltend.

Der BGH hat hierzu nun nochmals klargestellt, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an Mieten nur dann zusteht, wenn er den Mangel vorher auch angezeigt hat. Wenn es an einer solchen vorherigen Anzeige fehle, könne der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Das Zurückbehaltungsrecht diene - entgegen der Mietminderung - dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben, die von ihm geschuldete Beseitigung von Mängel auch vorzunehmen. Habe der Vermieter hiervon aber gar keine Kenntnis, so könne auch kein Zurückbehaltungsrecht bestehen (vgl. BGH vom 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09).

2. Der Vermieter darf eigene Rauchmelder einbauen.

Zwischenzeitlich sind die Vermieter verpflichtet, in den Wohnungen des Mieters auf eigene Kosten Rauchwarnmelder zu installieren. Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter Zugang zur Mietwohnung zur Installation dieser Rauchmelder. Dieses lehnte der Mieter mit der Begründung ab, er habe bereits selbst Rauchmelder eingebaut.

Der Vermieter bestand jedoch auf den Einbau seiner Rauchmelder und verklagte den Mieter auf Duldung.
Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat dieser Klage stattgegeben (Urteil vom 16.02.2011, Az.: 531 C 341/10). Der Mieter müsse die Dispositionsbefugnis des Vermieters akzeptieren und könne nicht durch sog. vorauseilenden Gehorsam durch den Einbau eigener Geräte in diese Freiheit des Vermieters eingreifen.

3. Mietminderung bei "saisonal" auftretenden Mängeln

In einem Gewerberaummietvertrag hatte der Vermieter den Mieter auf Zahlung rückständiger gekürzter Mieten u.a. für die Monate Oktober und November des Jahres in Anspruch genommen. Der Mieter begründete seine Mietminderung mit der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume wegen besonderer Überhitzung in den Sommermonaten. Der BGH hat der Zahlungsklage des Vermieters stattgegeben mit der Begründung, dass bei Mängeln, die sich nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirken, auch nur in diesem Zeitraum die Mietminderung berechtigt sei. Für Zeiträume, in denen mit einer Überhitzung nicht mehr gerecht werden könne und müsse, sei eine Mietminderung nicht berechtigt (BGH vom 15.12.2010, Az.: VII ZR 132/09).

4. Aus Europa EuGH 

Verkäufer ist bei mangelhaft gelieferter Ware auch zum Ein- und Ausbau verpflichtet. 

In zwei Aufsehen erregenden Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes hat dieser nachhaltig die Rechte des Verbrauchers gestärkt (Rechtssachen C-65/09 und C-87/09).

In den beiden entschiedenen Fällen hatte einerseits ein Verbraucher eine defekte Einbauspülmaschine erworben und in einem anderen Fall ein Verbraucher schadhafte Fliesen erworben, die er bereits eingebaut hatte.

Unstreitig war in beiden Fällen, dass der Verkäufer mangelfreie Ware nachzuliefern hatte. Nach der bisherigen Rechtslage war es jedoch so, dass die Firmen nicht die Montage und Lieferkosten der beschädigten Ware zu tragen hatten. Der EuGH hat in den vorgenannten Entscheidungen jetzt aber entschieden, dass der Verkäufer im Zuge der Ersatzlieferung auch verpflichtet ist, die Kosten für den Ausbau der mangelhaften Sache sowie den neuen Einbau zu tragen.
Diese Verpflichtung bestehe unabhängig davon, ob der Verkäufer nach dem Kaufvertrag auch zum Einbau des Verbrauchsgutes (Spülmaschine bzw. Fliesen) verpflichtet war.