Entscheidungen zum Immobilien- und Mietrecht

1. Teure Nachbarschaft

Es gehört zu gutem Brauch unter Nachbarn, sich insbesondere bei Urlaubsabwesenheit oder Ähnlichem zu unterstützen. Dieses kann jedoch im Einzelfall durchaus teuer werden.

In einem vom Oberlandesgericht Hamm (17.11.2015, 9 U 26/15) entschiedenen Fall hatte es der Nachbar aus Gefälligkeit übernommen, die Bewässerung des Gartens seines Nachbarn zu übernehmen. In langjähriger Übung hatten die Nachbarn jeweils wechselseitig die Bewässerung der Hausgärten während der urlaubsbedingten Abwesenheiten des jeweils anderen übernommen. Während des Urlaubes des einen Nachbarn lief der in seinem Garten gelegene Teich über.

Das überlaufende Wasser dran in die Kellerräume des Hauses ein und verursachte dort einen Wasserschaden. Ursache war, dass hier vom Nachbarn der Teich bewässert worden war und dieser dann vergessen hatte, den Wasserhahn nach Auffüllen des Teiches wieder abzusperren, sodass der Teich überlaufen konnte. Die Versicherung nahm daraufhin den verursachenden Nachbarn auf Schadensersatz in Höhe von ca. 7.300,00 € in Anspruch. 

Das OLG Hamm hat im Ergebnis der Klage mit der Begründung stattgegeben, dass sich aus dem Nachbarschaftsverhältnis keine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz ergebe. Anders noch als das vorher entscheidende Landgericht war das OLG Hamm der Auffassung, dass hier der Nachbar deliktrechtlich für den verursachten Schaden haftet. Der Umstand, dass es sich um Arbeiten im Rahmen eines Gefälligkeitsverhältnisses handele, führe nicht zu einem konkludent vereinbarten Haftungsausschluss der Nachbarn untereinander. Nach übereinstimmenden Erklärungen der Parteien im Rechtsstreit hatte man sich hierüber gar keine Gedanken gemacht. 

Eine solche Haftungsbeschränkung lasse sich auch nicht aus dem guten nachbarschaftlichen Verhältnis der Vergangenheit herleiten. 

2. Kündigung des Mieters auch bei Nichtzahlung einer Schadensersatzforderung möglich

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Schäden am Mietobjekt zu vertreten und war insoweit rechtskräftig zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt worden. Hierbei handelte es sich um Ansprüche, für die ursprünglich der Mieter gegenüber dem Vermieter dessen Verschulden behauptet und seinerseits Beseitigungs- und Minderungsansprüche geltend gemacht hatte. In dem streitgegenständlichen Verfahren war dann jedoch festgestellt worden, dass es sich um Nutzungsverhalten des Mieters gehandelt hatte. 

Aufgrund des Bezuges von Arbeitslosengeld II war er wirtschaftlich nicht in der Lage, diese titulierten Beträge dem Vermieter zu erstatten. Aufgrund der betriebenen Zwangsvollstreckung konnte er nur die Vermögensauskunft abgeben. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, die Fortsetzung sei ihm nicht zumutbar. Der Mieter habe die ihm aus dem rechtskräftigen Urteil resultierenden Schadensersatzansprüche nicht erfüllt. 

Darüber hinaus stelle der Mieter nach wie vor seine Eintrittsverpflichtung wegen Mangelbeseitigung in Abrede, indem er nach wie vor Mängelrügen und Minderungsansprüche ankündige wegen der vermeintlichen Mängel. Nachdem das Landgericht die auf die Kündigung gestützte Räumungsklage des Vermieters noch abgewiesen hatte, hat der BGH dieser Klage stattgegeben. 

Wenn ein Mieter wegen einer erheblichen schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt sei, könne in dem beharrlichen Leugnen einer Pflichtverletzung dann ein berechtigter Grund zur Kündigung liegen, wenn Umstände festgestellt werden könnten, die die Besorgnis des Vermieters begründen würden, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach Verurteilung fort. Zahle der Mieter eine rechtskräftig titulierte Schadensersatzforderung nicht, die aus einer solchen ihm obliegenden Obhutspflicht resultiere, liege hierin eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Dabei könnten nicht nur Miet- sondern auch andere Rückstände solche Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag begründen. Dies gelte insbesondere dann, wenn sie ihrerseits Folge einer Vertragsverletzung seien. In diesem Fall setzte sich die Vertragsverletzung in den Folgeansprüchen fort (vergleiche BGH vom 13.04.2016 VIII ZR 39/15). 

In diesem Fall sei es Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass ihn kein Verschulden treffe. 

3. Mieterhöhung: Begründung für Reihenendhaus auch mit Mietspiegel für Geschosswohnung 

Mieterhöhungen auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete unterliegen grunsätzlich einem streng formalisierten Verfahren. Im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens muss der Vermieter entweder auf einen sogenannten Mietspiegel Bezug nehmen, oder ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichsobjekte benennen. 

Problematisch ist hier häufig, dass insbesondere bei Einfamilien- und/oder Reihen-Doppelhäuser Schwierigkeiten bei der Vergleichbarkeit bestehen. Dieses ist insbesondere bei sogenannten Vergleichsmieten der Fall, aber auch bei Mietspiegeln. Ein Mietspiegel deckt ebenfalls nie 100 % des Wohnungsbestandes einer Gemeinde ab. 

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, obwohl nach dessen Textteil dieser auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser nicht anwendbar war. Der BGH hat jedoch im Ergebnis entschieden, dass der Mietspiegel auch als Begründungsmittel für Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser benutzt werden kann. 

Es entspräche nämlich einem Erfahrungssatz, dass Quadratmeter-Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Reihenhäuser eher höher seien, als für Geschosswohnungen. 

Insoweit dürften an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Mieterhöhungsverlangen sei zumindest aus formellen Gesichtspunkten wirksam.

Auch wenn der Beschluss des BGH (26.04.2016, VIII ZR 54/15) nur für die Heranziehung von Mietspiegeln gilt, dürfte es zumindest spannend sein zu sehen, ob und inwieweit auch Geschosswohnungen bei Benennung von Vergleichsobjekten herangezogen werden können. 

4. Kündigung des Vermieters auch bei unpünktlicher Mietzahlung durch Jobcenter

Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter die Miete häufig und wiederkehrend unpünktlich zahlt. Der BGH hatte nun zu entscheiden, wie sich dieses verhält, wenn die Mietzinszahlungen -wie durchaus nicht ungewöhnlich- durch das Jobcenter erbracht werden. Im vorliegenden Fall hatte sich der Mieter darauf berufen, dass ihn kein Verschulden treffe, da die Leistungen nicht durch ihn selbst, sondern durch das Jobcenter erbracht würden. 
Dieses hat der BGH im Ergebnis bereits als Rechtfertigung nicht durchgreifen lassen (BHG vom 29.06.2016, VIII ZR 173/15). 

Das Jobcenter sei insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. Zwar sei ein Verschulden durchaus ein wichtiges, aber keineswegs das einzig notwendige Kriterium. Die fristlose Kündigung sei auch dann möglich, wenn den Mieter selbst kein Verschulden treffe, es sich aber auch der Abwägung heraus ergebe, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen wiederholter unpünktlicher Mietzinszahlung nicht zugemutet werden könne. 

In seiner Entscheidung hat der BGH allerdings deutlich gemacht, dass hier die Umstände eine erhebliche Rolle spielen. Insoweit sei von den Gerichten jeweils eine Abwägung vorzunehmen, bei der zu berücksichtigen sei, ob es sich um einen erheblichen Zeitraum mit erheblichen Beträge handele und inwieweit der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen sei (beispielsweise bei Bestreiten des Lebensunterhaltes oder der Bedienung von Krediten). 
Zudem könne es eine Rolle spielen, wie das Mietverhältnis in der Vergangenheit sich gestaltet hat und ob es hier bereits zu Störungen gekommen ist.