Entscheidungen zum Mietrecht

1. Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung

In den meisten Fällen wird der Vermieter im Rahmen eines Wohnraummietvertrages mit dem Mieter vertraglich vereinbart haben, dass auf die anfallenden Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind.

Über die Betriebskosten und die hierauf vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen hat der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen. Die Abrechnung hat er dem Mieter bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Da der Abrechnungszeitraum vielfach dem Kalenderjahr entspricht, muss der Vermieter dem Mieter also beispielsweise für den Zeitraum 2016 bis spätestens zum 31.12.2017 eine Abrechnung erteilen. Versäumt er diese Frist, kann er grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen.

In dem nun vom BGH entschiedenen Fall (Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15) ging es um eine mehrerer Wohnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der durch die Eigentümer bestimmte Verwalter hatte die Abrechnung über die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst Ende 2013 vorgelegt, sodass der Eigentümer und Vermieter der Wohnung gegenüber dem Mieter erst nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 BGB abrechnete. Der BGH hat nun klargestellt, dass die Vorlage der Abrechnungen und der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Voraussetzung für den Beginn der Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter sind und dem Vermieter auch unter diesen Umständen aufgrund des Fristablaufs keine Nachforderungen gegen den Mieter mehr zustanden.

Ausnahmsweise kann der Vermieter auch nach Ablauf der Frist noch Forderungen geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Hierfür fordert der BGH aber die Darlegung der konkreten Bemühungen des Vermieters, eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen. Diesen Anforderungen war der Vermieter in diesem Fall mit dem Verweis auf die verspätete Vorlage durch den Verwalter nicht gerecht geworden.

2. vertragswidriges Duschen im Stehen

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter gegenüber dem Vermieter wegen Schimmelbefalls im Badezimmer Beseitigungsansprüche geltend gemacht und eine Mietminderung verlangt. Der Mieter behauptete, dass im Badezimmer nur eine unzureichende Belüftung möglich sei und die Schimmelbildung daher auf eine bauseitige Ursache zurückzuführen sei, sodass den Vermieter diesbezüglich die Verantwortung treffe.

In dem Badezimmer war eine Badewanne vorhanden und die Wand darüber war lediglich bis zur halben Höhe mit Fliesen versehen. Der Mieter selbst hatte zusätzlich eine Wandhalterung für den Duschkopf und einen Duschvorhang installiert. Durch das Duschen im Stehen durchfeuchtete das Spritzwasser regelmäßig die oberhalb der Fliesen angebrachte Tapete.

Durch Sachverständigengutachten hatte das Landgericht Köln (Urteil vom 24.02.2017 - 1 S 32/15) festgestellt, dass der Schimmelbefall allein auf das Durchfeuchten der Wand zurückzuführen war, da jedenfalls auch eine genügende Lüftung die durchfeuchtete Wand nicht ausreichend hätte entfeuchten können. Für den Mieter war durch die bauseitigen Gegebenheiten klar erkennbar, dass diese Badewanne zum Duschen im Stehen nicht geeignet war und andernfalls Schäden an der Mietwohnung entstehen. Das Duschen im Stehen stellte daher eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung dar. Im Ergebnis hat das Gericht die vom Mieter geltend gemachten Ansprüche daher abgelehnt und seine Klage abgewiesen.

3. Kinderlärm als Mangel der Mietwohnung?

Bereits seit 2004 bewohnen die Mieter eine im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegene Wohnung. Im Jahr 2012 wird dann eine im 1. OG gelegene Wohnung an eine Familie mit mehreren Kindern vermietet. Fortan beschweren sich die Mieter der Erdgeschosswohnung über ständigen Lärm durch Stampfen, Springen, Poltern, Schreien und lautstarke aggressive familiäre Auseinandersetzungen.

Die Mieter nehmen die Vermieterin in einer Klage vor dem zuständigen Amtsgericht auf Beseitigung der Störungen, sowie auf Rückzahlung eines Teils der Miete aufgrund durch die Störungen eingetretener Mietminderung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung zum Landgericht (Urteil vom 05.09.2016 - 67 S 41/16) hat keinen Erfolg.

Das Landgericht vermag einen Mangel der Mietsache aufgrund der Störungen nicht zu erkennen. Die in der Wohnung der Klägerin vernehmbaren Störungen überschreiten das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial zumutbaren nicht. Grundsätzlich ist zwar nicht jegliche Form, Dauer und Intensität von Kinderlärm aus Nachbarwohnungen hinzunehmen, nur weil er eben von Kindern stammt. In diesem Fall weißt das Landgericht aber darauf hin, dass auch für die Mieter bereits bei Einzug 2004 erkennbar, die übrigen Wohnungen aufgrund ihrer Größe und Anzahl der Zimmer insbesondere für Familien mit Kindern geeignet sind. Außerdem war das Haus mit Hilfe öffentlicher Mittel errichtet worden, welche den Zweck haben, gerade für Familien mit Kindern attraktiven Wohnraum zu bieten. Von den Mietern ist hier daher ein größeres Maß an „Geräuschtoleranz“ als von Mietern extrem teurer Altbauwohnungen, Luxusappartements oder als „seniorengerecht“ angebotener Wohnungen zu erwarten.

Hinsichtlich der Schreie von Kleinkindern stellt das Gericht hierneben fest, dass diese akustischen Einwirkungen das normale Maß einer Wohnnutzung durch kleine Kinder darstellt, da Kleinkinder naturgemäß nicht in der Lage sind, ihren Unmut und Unbehagen differenziert auszudrücken und sich akustischer Äußerungen bedienen, die von anderen Personen als Schreien und Brüllen wahrgenommen werden.

4. Rechtzeitige Mietzahlung?

In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag war vereinbart worden, die Miete müsse spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto der Vermieterin eingezahlt werden. Außerdem war geregelt, es komme diesbezüglich nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Da die Mieter das Geld am dritten Werktag des Monats in bar bei der Bank zur Überweisung auf das Konto der Vermieterin einzahlten, erfolgte die Gutschrift erst einige Tage später. Gestützt auf die verspäteten Zahlungen kündigte die Vermieterin nach mehrmaliger Abmahnung schließlich das Mietverhältnis und klagte dann auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Nachdem bereits die Vorinstanzen die Klage abgewiesen haben, hat sich nun auch der BGH (Urteil vom 05.10.2016 - VIII ZR 222/15) dieser Linie angeschlossen. Er stellte fest, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam war, da eine verspätete Mietzahlung nicht vorlag.

Gemäß der gesetzlichen Regelung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten. Es kommt darauf an, dass die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt durch den Mieter vorgenommen worden ist. Unerheblich ist daher, wann das Geld auf dem Konto des Vermieters eingeht. Der BGH hat klargestellt, dass sich auch aus der vertraglichen Regelung, welche auf den Zeitpunkt des Eingangs des Geldes auf dem Konto abstellt nichts anderes ergibt. Diese Formularklausel im Mietvertrag hat er für unwirksam erklärt, da sie abweichend von der gesetzlichen Regelung dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Mieter zwar das Verlustrisiko bei der Übermittlung von Geld. Dies erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert.