Fälle aus dem Mietrecht (1)

Jährlich werden in Deutschland ca. 300.000 Mietrechtsfälle gerichtlich ausgetragen. Nach Schätzungen stellt dies lediglich einen Anteil von 10 % der tatsächlichen Mietstreitigkeiten dar. Streitigkeiten sind, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnraum-, Gewerberaum- oder Wohnungseigentumsstreitigkeit handelt, vielgestaltig und häufig zeitintensiv.

Nachstehend sollen einige aktuelle Streitfälle, die gerichtlich entschieden wurden, kurz dargestellt werden: 

1. Verwertung der Kaution im laufenden Mietverhältnis

Mit seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (Az.: VIII ZR 234/13) hat der BGH festgestellt, dass zumindest im Wohnraummietverhältnis der Vermieter bei Streit über die Wirksamkeit einer Mietminderung keine Berechtigung hat, während des Mietverhältnisses die Kaution zu verwerten.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Mängel der Mietsache behauptet und entsprechend die Miete gemindert. Daraufhin hatte sich der Vermieter aus der Mietkaution bedient. Der Mieter machte einen Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution geltend, mit der Begründung der Vermieter sei nicht berechtigt im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zurückzugreifen. 

Der Mieter obsiegte in allen Instanzen. Der BGH stellte fest, dass der Vermieter nicht berechtigt sei, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von dem Mieter bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Ein solches Vorgehen widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Selbst eine im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehene Berechtigung rechtfertige dieses nicht.


2. Eigenbedarfskündigung: Namensausgabe erforderlich?

Immer wieder muss sich die Rechtsprechung mit der Frage beschäftigen, welche Angaben der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben machen muss.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Wohnung mit der Begründung gekündigt, er benötige diese für seine Tochter und deren Lebensgefährten, die einen gemeinsamen Hausstand begründen wollten. Der Name des Lebensgefährten wurde allerdings in der Kündigung nicht genannt. 

Der Mieter wandte sich gegen diese Kündigung unter anderem mit der Begründung, die Kündigung erfülle wegen der Nichtangabe des Namens nicht die Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB.

Dieser Einwendung ist der BGH nicht gefolgt (Urteil vom 30.04.2014, Az.: VIII ZR 284/13). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei die Angabe der Personen für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Insoweit reiche es aus, dass die Bedarfsperson „identifizierbar“ benannt würden. Der Name des Lebensgefährten muss dafür nicht angegebenen werden. 

Gleichwohl kann grundsätzlich dem Vermieter immer nur empfohlen werden die Namen anzugeben. Dieses dürfte insbesondere dann erforderlich sein, wenn eine Wohnung z. B. für Sohn oder Tochter gekündigt wird und mehrere Töchter oder Söhne vorhanden sind, da in diesen Fällen eine Identifizierbarkeit sonst nicht mehr möglich wäre.


3. Vermieter muss nach Vertragsbeendigung für den Mieter eingehende Post aufbewahren

Regelmäßig ist auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen, dass für den Mieter bestimmte Post noch im alten Mietobjekt eingeht.

Insoweit treffen den Vermieter, auch in der Geschäftsraummiete, besondere Obhut- und Aufbewahrungspflichten für diese eingehende Post. Er muss den Mieter sowohl über die Posteingänge informieren als auch ihm Gelegenheit zur Abholung bieten.

Er ist in keinem Fall berechtigt, solche Post in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen, da nach der Entscheidung des LG Darmstadt (Urteil vom 30.12.2013, Az.: 25 T 138/13) die Post nicht verpflichtet sei, solche Briefe weiterzubefördern. 


4. Schlüsselverlust: Schadensersatz nur bei tatsächlichem Austausch der Schließanlage

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter einer Eigentumswohnung bei Beendigung nicht sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben.

Grundsätzlich ist der Mieter damit dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Im vorliegenden Fall handelte es sich jedoch um eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft bei dem der fehlende Schlüssel zu einer Schließanlage gehörte, die auch die Hauseingangstür betraf. Die Schließanlage war jedoch durch die WEG nicht ausgetauscht worden. Hierzu hat der BGH (Urteil vom 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13) entschieden, dass der Vermieter nur dann gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage habe, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten sei und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht werde. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bestünde auch kein Anspruch auf Schadensersatz. Dies begründet der BGH damit, dass allein „die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, nicht kommerzialisierbar sei“.