Hypothek auf der Schlossallee

Wer als Jugendlicher oder Erwachsener schon einmal „Monopoly“ gespielt hat, weiß, dass man ein Grundstück mit einer Hypothek belasten kann, um Geld von der Bank zu erhalten. Das gilt jedoch nicht nur auf dem Spielbrett bei der Beleihung der Schlossallee, sondern ist dem realen Leben nachempfunden.

Allerdings führt die Hypothek im heutigen Bankalltag lediglich noch ein Schattendasein. Sie wurde in der Praxis der Immobilienfinanzierung fast vollständig verdrängt durch die Grundschuld. Beides sind Pfandrechte am Grundstück – sogenannte Grundpfandrechte. Während die Hypothek den Inhalt der Schuld im Grundbuch genau abbildet, d.h. auf eine konkrete Verbindlichkeit hinweist, ist die Grundschuld abstrakt. Bei ihr wird im Grundbuch lediglich angegeben, dass das Eigentum an dem betroffenen Grundstück mit einem bestimmten Geldbetrag (nebst Zinsen) gegenüber dem Grundpfandgläubiger (in der Regel eine Bank) haftet – nicht ersichtlich ist aus dem Grundbuch jedoch, zur Absicherung welcher Forderung der Bank die Grundschuld dient. Dies wird außerhalb des Grundbuchs zwischen dem Grundstückseigentümer und der Bank durch die sog. Zweckerklärung festgelegt. Damit kann die Grundschuld auch zur Sicherung wechselnder Forderungen eingesetzt werden. Ist ein zu sicherndes Darlehen vollständig an die Bank zurück gezahlt, muss die Grundschuld daher nicht zwingend gelöscht werden, kann vielmehr grundsätzlich zur Besicherung eines neuen Darlehens (bei der gleichen Bank) verwendet werden. 

Die wenigsten Käufer werden bei dem Erwerb einer Immobilie den Kaufpreis aus vorhandenen eigenen Mitteln aufbringen können. Vielmehr wird der Kaufpreis in der Regel durch Bank- oder Bausparkassendarlehen überwiegend fremdfinanziert. Die finanzierende Bank oder Bausparkasse lässt sich ihrerseits durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch für den Kaufgegenstand sichern.

Die notariell zu beurkundende Grundschuldbestellungsurkunde ist ein Vollstreckungstitel, vergleichbar einem gerichtlichen Zahlungsurteil, das der Besteller = Darlehensnehmer  / Grundstückseigentümer der Bank gegen sich an die Hand gibt. Hierbei enthält die Urkunde regelmäßig zwei Vollstreckungsunterwerfungserklärungen, nämlich die des Grundstückseigentümers bezogen auf die mit der Grundschuld belastete Immobilie, die zweite (das sog. abstrakte Schuldversprechen) bezogen auf das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers. Die Grundschuld selbst wird vom Grundbuchamt in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Erfüllt der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen der Bank gegenüber später ganz oder teilweise nicht, kann diese aus der Grundschuld heraus wahlweise

  • die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben oder
  • in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers (des Darlehensnehmers) vollstrecken.

In der Regel wird hierbei Personenidentität zwischen dem Darlehensnehmer und dem Grundstückseigentümer bestehen. Die Haftung mit der Immobilie und die eigentliche Schuldverpflichtung können jedoch auch auseinanderfallen, z.B. wenn Eltern zur Absicherung des Bankdarlehens eines Kindes eine Grundschuld im Grundbuch des Elterngrundstücks eintragen lassen. Werden Vollstreckungsmaßnahmen erforderlich, ist die Bank als Grundschuldgläubigerin nicht verpflichtet, zunächst die Zwangsversteigerung zu betreiben. Sie kann statt dessen auch gleich in das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers aus dem abstrakten Schuldversprechen in der Grundschuldbestellungsurkunde die Vollstreckung betreiben oder umgekehrt.

Da im Falle einer Zwangsversteigerung nicht zwingend jeder der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger vom Versteigerungserlös etwas erhält, sondern die Befriedigung der Gläubiger aus dem Versteigerungserlös nach der Reihenfolge ihrer Eintragung im Grundbuch (nach der Rangstelle) erfolgt, kann nur der erstrangig eingetragene Gläubiger wirklich sicher sein, auf seine offene  Forderung aus dem Versteigerungserlös etwas zu erhalten. Jede Bank wird sich daher vom Grundstückseigentümer dessen Rückgewähransprüche gegen vorrangig eingetragene Gläubiger abtreten lassen, um immer dann, wenn eine bessere Rangstelle im Grundbuch (wegen Tilgung des mit der besserrangigen Grundschuld besicherten Darlehens) frei wird, auf die bessere Rangstelle vorzurücken und damit zu verhindern, dass der Grundstückseigentümer die frei gewordene bessere Rangstelle selbst oder zugunsten eines anderen Gläubigers neu belegen kann. Der Rückgewähranspruch umfasst insbesondere den Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Grundschuldgläubiger (die Bank) auf Erteilung einer Löschungsbewilligung und auf Herausgabe eines etwaigen Übererlöses in der Zwangsversteigerung.

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind aus dem Kaufpreis regelmäßig noch bestehende Belastungen (die Restdarlehen) des Verkäufers im Grundbuch abzulösen. Gleichzeitig wird der Erwerber von seiner finanzierenden Bank Geld für die Kaufpreiszahlung erst und nur dann erhalten, wenn die finanzierende Bank ihrerseits über eine neue Grundschuld im Grundbuch für den Kaufgegenstand abgesichert ist. Hier überlappen sich zeitlich die Sicherungsinteressen der bisher im Grundbuch verkäuferseitig noch eingetragenen Gläubiger und der käuferseitig neu in das Grundbuch einzutragenden Gläubiger. Da der Käufer ohne Mitwirkung des Verkäufers vor der Eigentumsumschreibung die Finanzierungsgrundschulden für seine finanzierende Bank nicht in das Grundbuch hineinbekommt, enthält ein Immobilienkaufvertrag in der Regel folgende Finanzierungsvollmacht: Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, auch in des Verkäufers Namen alle für die Eintragung der Grundschuld für die Käuferbank in das Grundbuch erforderlichen Erklärungen bereits vor Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung abzugeben. Da aus Verkäufersicht sichergestellt werden muss, dass der Käufer das mit der neuen Grundschuld gesicherte Darlehen nicht für andere Zwecke als die Kaufpreiszahlung verwenden kann, wird die Bestellung der Grundschuld mit einer Sicherungsabrede verbunden, wonach die finanzierende Bank des Käufers für Vollstreckungszwecke mit dieser neu bestellten und vor Kaufpreiszahlung in das Grundbuch einzutragenden Grundschuld erst etwas anfangen kann, wenn der Kaufpreis auch vollständig gezahlt wurde. 

Der mit der Abwicklung des Kaufvertrags beauftragte Notar erhält die Löschungsunterlagen für die aus dem Kaufpreis abzulösenden Grundschulden von der Verkäuferbank unter der Treuhandauflage hiervon nur gegen Zahlung eines von ihr aufgegebenen Ablösebetrags (Restdarlehen zuzüglich etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung) Gebrauch zu machen. Sobald der Käufer durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Eigentumsverschaffungs- vormerkung) im Grundbuch für den Kaufgegenstand gegen von ihm nicht akzeptierte nachfolgende Grundbucheintragungen gesichert ist, kann der Käufer (bzw. seine finanzierende Bank) nach Weisung des Notars aus dem Kaufpreis unmittelbar Zahlung zur Ablösung der nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte des Verkäufers leisten und den verbleibenden Restkaufpreis unmittelbar an den Verkäufer auszahlen. Der früher üblichen – aber mit Mehrkosten verbundenen -  Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto bedarf es meist nicht.

Hat der Käufer nach 20 oder 25 Jahren seine Kaufpreisdarlehen vollständig getilgt, erhält er von seiner Bank eine Löschungsbewilligung und kann die Grundschuld im Grundbuch wieder löschen lassen – so dass seine Schlossallee wieder lastenfrei ist.