I. BGH: Rechtsprechungswechsel zu Schönheitsreparaturen geändert

Der BGH hat in zwei wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert.

Im Verfahren VIII ZR 185/14 hat der BGH entschieden, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

In dem Verfahren VIII ZR 142/13 war die Konstellation ähnlich. Hier enthielt der Mietvertrag jedoch noch eine sog. Quotenklausel, die dem Vermieter einen anteiligen Kostenausgleich zusprach für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sein sollten. Unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung hat der BGB hier nunmehr vertreten, dass dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle, da dieser den auf ihn entfallenen Kostenanteil nicht verläßlich ermitteln könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich sei, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt.

Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Quotenabgeltungsklauseln sind damit insgesamt unwirksam. Schönheitsreparaturen werden damit vom Vermieter nicht mehr beansprucht werden können, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert war. Zudem bekommt der Vermieter keinen finanziellen Ausgleich mehr durch die sog. Quotenabgeltungsklausel, wenn der Mieter vor Ablauf des vereinbarten Kostenplanes auszieht. 

II. Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters - Räumungsanspruch trotz vollständiger Tilgung der Rückstände

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Wohnraummieter fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, nachdem der Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand war. Der Mieter glich zwar die Rückstände vollständig aus und zahlte die weiter fälligen Mieten vollständig und innerhalb der sog. Schonfrist des§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Damit wurde die fristlose Kündigung unwirksam.

Der Vermieter hielt jedoch an seinem Räumungsanspruch im Hinblick auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Zahlungsverzugskündigung fest. Der Vermieter verwies darauf, dass die ordentliche Kündigung durch die Tilgung der Rückstände nicht unwirksam geworden sei.

Der Mieter hielt dem entgegen, dass er aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage gewesen sei, die Zahlung rechtzeitig anzuweisen und zwischenzeitlich sämtliche Rückstände getilgt seien. Er sei unverschuldet in den Rückstand geraten. Im Übrigen gebiete Treu und Glauben nach § 242 BGB, dass der Vermieter an der ordentlichen Kündigung nicht festhalten könne.

In seiner Entscheidung vom 16.09.2014 (Landgericht Berlin, 67 S 290/14) hat das Gericht der Räumungsklage stattgegeben. Das Gericht hat darauf hingewiesen, dass schon in der Verzögerung von knapp 2 Monaten ein Verschulden des Mieters vorliege, dass ein Berufen auf Treu und Glauben nur in besonderen eng begrenzten Ausnahmefällen möglich sein lasse. Nur wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach Ausspruch der Kündigung erfolge und der Mieter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben könne, sei das Berufen auf die ordentliche Kündigung nach § 242 BGB gehindert.

III. Rückbauverpflichtung des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses?

Insbesondere während längerer Mietdauer kommt es immer wieder zu baulichen Veränderungen des Mieters im Mietobjekt, bei denen der Mieter den Wohnraum seinen Ausstattungs- und Komfortwünschen anpasst. Grundsätzlich bedarf es hierzu immer zwingend der Zustimmung des Vermieters. Selbst bei Vorliegen dieser Zustimmung kommt es zum Ende des Rechtsstreits immer wieder zum Streit darüber, ob der Mieter verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand des Mietobjektes wiederherzustellen, obwohl er den Umbau mit Zustimmung  des Vermieters vollzogen hat. 

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter mit Zustimmung des Vermieters das Mietobjekt, ein Einfamilienhaus, über mehrere Jahre bewohnt und einen Deckendurchbruch vom Kinderzimmer zum Dachboden geschaffen und in diesem Zusammenhang diverse Um- und Ausbauten vorgenommen. Bei Beendigung des Mietverhältnissess forderte der Vermieter den Mieter zum Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf. Nachdem der Mieter dieses verweigerte, erhob der Vermieter Zahlungsklage, mit der er die Kosten für den Rückbau des Dachgeschosses geltend machte. Das zuständige Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung beim Landgericht Kleve (28.01.2015, 6 S 149/12) blieb erfolglos. Das Landgericht hat in der ständigen Rechtsprechung noch einmal hervorgehoben, dass in der Zustimmung des Vermieters auf bauliche Veränderungen kein Verzicht auf eine Rückbauverpflichtung zu sehen sei. Der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, den Mieter im Zusammenhang mit seiner Zustimmung auf eine bestehende Rückbauverpflichtung hinzuweisen. Auch ein bestimmter besonderer Umfang der Arbeiten begründe keinen stillschweigenden bzw. automatischen Verzicht auf eine Rückbauverpflichtung. Es sei vielmehr Aufgabe des Mieters, sich mit dem Vermieter frühzeitig und schon bei Genehmigung der Umbaumaßnahmen über die Rückbauverpflichtung zu einigen und hierzu eine vertragliche Regelung zu treffen.

In der hier zitierten Entscheidung hat das Landgericht sogar darauf hingewiesen, dass selbst bei einer Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand sich zumindest nicht ohne Weiteres ein Verzicht auf den Rückbau ergebe. 

IV. Betriebskostenabrechnung: Ausnahmsweise Anspruch auf Übersendung von Belegkopien

Grundsätzlich hat der Mieter, der die vom Vermieter vorgelegte Betriebskostenabrechnung des Vermieters überprüfen und hierzu die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege einsehen möchte, keinen Anspruch auf Übersendung der Belege oder von Belegkopien. Grundsätzlich ist eine entsprechende Belegeinsicht am Sitz des Vermieters vorzunehmen.Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Mieter dieses nicht zugemutet werden kann.

Im vorliegenden Fall hatte das Landgericht Berlin (11.06.2014, 65 S 233/13) über einen Anspruch auf Belegübersendung zu entscheiden, bei dem der Mieter gehbehindert und auf einen Rollstuhl angewiesen war. Darüber hinaus stritten die Parteien über die Barrierefreiheit des Bürogebäudes des Vermieters. Zudem gab es über Jahre ganz erhebliche Streitigkeiten und Kommunikationsstörungen zwischen den Parteien. Das Landgericht Berlin hat hier die Auffassung vertreten, dass ein Fall der Unzumutbarkeit der Belegeinsicht beim Vermieter gegeben sei. Es hat den Vermieter zur Übersendung der maßgeblichen Belege verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung von € 0,25 pro Belegkopie. V. Keine Beseitigung der Einrüstung des Mietobjektes durch einstweilige VerfügungIn dem durch das Landgericht Berlin (24.10.2014, 63 S 203/14) entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietobjekt wegen einer von ihm beabsichtigten Modernisierung von außen eingerüstet, um im Dachgeschoss Instandhaltungs- und/oder Modernisierungsarbeiten durchzuführen. Dabei fehlte es an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung. Der Mieter sah hierin eine Einschränkung der Tauglichkeit des Gebrauchs der Mietsache, insbesondere im Hinblick auf die durch die Einrüstung eingetretene Verringerung von Lichteinflüssen sowie Lärmbelästigungen und sonstigen Beeinträchtigungen. Er beantragte im Wege der einstweiligen Verfügung, das Baugerüst zu entfernen.

Nachdem das Amtsgericht diesem Anspruch noch stattgegeben hat, hat das Landgericht Berlin den Antrag abgewiesen.Der Besitzschutz des Mieters beziehe sich einzig auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit grundsätzlich nur auf seine Wohnung sowie sonstige ihm mit vermietete Räumlichkeiten.Von diesem Besitzschutz seien mit benutzte Gemeinschaftsflächen sowie Treppenhaus, Außenfassade etc. nicht erfasst.

Insoweit stünden dem Mieter nur die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche (Minderung etc.) zu, die nicht im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden können.Die hier vorgenommene Beeinträchtigung sei mit Straßenarbeiten, Arbeiten auf einem Nachbargrundstück etc. vergleichbar. Insoweit fehle es hinsichtlich der Intensität an einem Eingriff in die ungestörte Ausübung des Besitzes.