Immobilienverträge mit "Hindernissen"

Am Verkauf einer Immobilie sind nicht immer nur Verkäufer und Käufer beteiligt. Es gibt eine ganze Reihe von Vertragssituationen, welche Besonderheiten auf Verkäufer- oder Käuferseite aufweisen:

Ist am Verkauf oder Kauf ein minderjähriges Kind beteiligt, wird dies zwar grundsätzlich beim Abschluss des Vertrags von seinen Eltern vertreten, bzw. wenn die elterliche Sorge einem Elternteil allein zusteht, von diesem Elternteil. Zum Abschluss des Vertrags bedarf es jedoch zusätzlich der familiengerichtlichen Genehmigung. Erteilt wird diese durch das für den Wohnsitz des Kindes örtlich zuständige Amtsgericht. Will ein Elternteil selbst eine Immobilie auf das minderjährige Kind übertragen oder von ihm erwerben, sind die Eltern von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen. In diesem Fall muss zusätzlich für das Kind ein Ergänzungspfleger vom Amtsgericht bestellt werden. Ist das minderjährige Kind Vollwaise und wurde ein Vormund bestellt, vertritt dieser das Kind. Auch der Vormund kann wiederum unter bestimmten Voraussetzungen von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen sein und bedarf zu einer Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück des Mündels wiederum der familiengerichtlichen Genehmigung. 

Ähnlich wie bei der Beteiligung eines Minderjährigen verhält es sich für den Fall der Beteiligung eines nicht geschäftsfähigen Erwachsenen am Kaufvertrag, bzw. eines Erwachsenen, der aufgrund einer psychischen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr besorgen kann, z.B. im Falle der Veräußerung durch einen wegen Altersdemenz nicht mehr geschäftsfähigen Verkäufer. Sofern dieser vor Eintritt der Geschäftsunfähigkeit eine mindestens notariell beglaubigte General- oder Verkaufsvollmacht errichtet hat, kann der Bevollmächtigte unter Vorlage des Originals oder einer ihm erteilten Ausfertigung dieser Vollmacht den geschäftsunfähigen Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrags wirksam vertreten (eine lediglich privatschriftliche Vollmacht reicht für den grundbuchlichen Vollzug des Vertrags hingegen nicht). Es ergeben sich dann bei der Abwicklung des Vertrags keine weiteren Besonderheiten. Fehlt es an einer solchen Vollmacht, bedarf es hingegen der Bestellung eines sogenannten Betreuers (rechtliche Betreuung) für den Betroffenen, die wiederum durch das örtlich zuständige Amtsgericht vorgenommen wird. Zum Betreuer können grundsätzlich auch der Ehegatte oder Kinder des Betroffenen bestellt werden (wenn sie nicht selbst auf Verkäufer- oder Käuferseite in anderer Weise bereits in eigener Person am Vertragsschluss beteiligt sind). Der unter Betreuung stehende Erwachsene wird in diesem Fall beim Vertragsabschluss durch den Betreuer vertreten. Es bedarf aber zusätzlich noch der gesonderten betreuungsgerichtlichen Genehmigung des Vertragsabschlusses durch das Amtsgericht.

Sowohl bei der Veräußerung unter Beteiligung von Minderjährigen als auch von unter Betreuung stehenden Personen wird das Amtsgericht regelmäßig vor Erteilung der familiengerichtlichen oder betreuungsgerichtlichen Genehmigung die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens zum Wert der zu veräußernden Immobilie fordern, um sicher zu gehen, dass nicht  eine gerichtliche Genehmigung für die „Verschleuderung“ der Immobilie unter deren eigentlichem Wert beantragt wurde.

Ist über das Vermögen des Grundstückseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet worden, ist dem Eigentümer damit die Verfügungsgewalt über seine Immobilie entzogen. Es wird in das Grundbuch ein sogenannter Insolvenz- vermerk eingetragen. Ein Verkauf ist nur noch durch den gerichtlich bestellten Insolvenzverwalter möglich, welcher den Verkauf zwar im eigenen Namen aber in seiner Funktion als Insolvenzverwalter tätigt. Der insolvente Grundstückseigentümer ist in diesem Fall lediglich noch Statist.

Ebenfalls im eigenen Namen, aber in Ausübung seines Amtes handelt der Testamentsvollstrecker, wenn eine Immobilie aus dem Nachlass eines verstorbenen Eigentümers veräußert werden soll und vom Erblasser Testamentsvollstreckung angeordnet wurde. Auch in diesem Fall ist die Verfügungsgewalt über die Immobilie dem eigentlichen Eigentümer, nämlich dem Erben oder der Erbengemeinschaft entzogen und aufgrund des Erblasserwillens dem Testamentsvollstrecker übertragen. Ähnlich wie im Insolvenzfall wird die Einschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers durch Eintrag in das Grundbuch, nämlich hier durch Eintrag des Testaments- vollstreckervermerks im Grundbuch kenntlich gemacht.

Kann im Erbfall ein Erbe oder Miterbe nicht sogleich ermittelt werden, kann vom Nachlassgericht ein Nachlasspfleger für den oder die noch unbekannten Erben bestellt werden. Der Nachlasspfleger ist in diesem Fall gesetzlicher Vertreter des oder der betroffenen Erben. Er kann als solcher an der Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie mitwirken. Der Vertragsschluss bedarf auch in diesem Fall wiederum der gesonderten gerichtlichen Genehmigung durch das Amtsgericht, in diesem Fall der nachlassgerichtlichen Genehmigung.

Hat ein verstorbener Grundstückseigentümer Vor- und Nacherbfolge in seinem Testament angeordnet, fällt die Erbschaft zunächst an den von ihm benannten Vorerben und erst mit Eintritt des vom Erblasser im Testament definierten Nacherbfalls (d.h. meist mit dem Tode des Vorerben) an den Nacherben. Nach der gesetzlichen Grundregel ist eine Verfügung des Vorerben über ein Grundstück, welche er ohne Zustimmung des Nacherben vorgenommen hat, dem Nacherben gegenüber unwirksam. Zur Schutz des Nacherben wird bei Bekanntwerden der Vor- und Nacherbfolge ein Nacherbenvermerk in das Grundbuch eingetragen. Bei einer Veräußerung eines Grundstücks mit einem solchen Nacherbenvermerk bedarf es daher in der Regel der Mitwirkung des Nacherben beim Verkauf. Etwas anderes gilt dann, wenn der Erblasser den Vorerben im Testament zum sog. „befreiten Vorerben“ bestimmt hat. Dann kann der Vorerbe auch ohne Zustimmung des Nacherben veräußern.

Anders als im Insolvenzfall ist dem Grundstückseigentümer bei Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens (meist auf Betreiben einer im Grundbuch eingetragenen Gläubigerbank) die Verfügungsbefugnis über seine Immobilie nicht entzogen. Er kann grundsätzlich die Immobilie noch selbst verkaufen und selbst als Verkäufer im eigenen Namen bei der Beurkundung des Kaufvertrags auftreten. Allerdings bringt der Kaufvertrag nicht ohne weiteres das Zwangsversteigerungsverfahren in Fortfall. Vielmehr bedarf es der Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrags durch den betreibenden Gläubiger sowie aller weiteren Gläubiger, die vor Eintragung der für den Käufer im Grundbuch einzutragenden Auflassungsvormerkung dem Zwangsversteigerungsverfahren noch beigetreten sind. Der mit der Abwicklung des Kaufvertrags betraute Notar wird daher durch entsprechende Gestaltung Sorge tragen müssen, dass der Kaufpreis erst zur Auszahlung kommt, wenn auch die Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens gesichert ist. Häufig wird hier die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein einzurichtendes Anderkonto angezeigt sein.

Dies war nur ein kleiner Streifzug durch das Dickicht möglicher Hindernisse bei Abschluss und Abwicklung von Immobilienkaufverträgen, die sich allein aus Besonderheiten in der Person der Beteiligten ergeben können. Hinzu treten in der Regel weitere Besonderheiten den Kaufgegenstand betreffend oder die von den Beteiligten gewünschte Vertragsgestaltung betreffend. Eine „Schubladenlösung“ gibt es daher für viele Fälle nicht.