Steht der Immobilien-Boom vor dem Aus? Eine Bestandsaufnahme

Wir haben uns daran gewöhnt, jedes Jahr mit höheren Preisen im Immobilienmarkt jonglieren zu können. Nicht nur in den großen Metropolen und Ballungsgebieten Deutschlands, sondern auch in ländlichen Strukturen steigen die Preise für Wohnimmobilien seit 2010 kontinuierlich an. Als die Corona Pandemie vor zwei Jahren plötzlich unser aller Leben veränderte, stellten sich Immobilienbesitzer genauso wie wir die Frage: Wie wird es weitergehen?

Heute wissen wir: Nach einer ersten kurzen Schockstarre schienen sich damals alle einmal zu schütteln und anschließend lief alles genauso weiter wie zuvor. Die Preisentwicklung blieb nicht nur stabil, sondern kletterte bekanntlich immer weiter ungebremst in schwindelerregende Höhen.


Laut Experten steht uns eine Zeitenwende bevor

Das wird sich wohl bald ändern. Eine im Januar 2022 von der Deutschen Bank veröffentlichte Studie prophezeit eine Zeitenwende im Immobilienmarkt. Der seit Jahren anhaltende Trend, immer weitere Rekordzahlen vermelden zu können, wird vermutlich nicht länger zu halten sein. Auch wenn es zuletzt noch Steigerungszahlen von durchschnittlich 12,2 Prozent für das vierte Quartal in 2021 zu melden gab. Bereits Ende 2024 wird das fast schon für selbstverständlich betrachtete Preiswachstum für Wohnimmobilien in Deutschland für viele Städte wohl sein Ende gefunden haben. In Zukunft wird sich die Preisdynamik deutlich abschwächen und möglicherweise wird sogar mit einem leichten Preisrückgang zu rechnen sein. Dieser würde sich aber im Rahmen halten, sollte die Inflationsrate weiterhin auf dem aktuell hohen Niveau über sieben Prozent (Stand: 01.04.2022) bleiben. Ein massiver Einbruch ist somit nicht zu erwarten.

Neubauprojekte haben an Fahrt aufgenommen

Vor allem der Bauboom der letzten Jahre hat vielerorts für einen massiven Anstieg von neuem Wohnraum gesorgt und damit den Nachfrageüberhang deutlich reduzieren können. Das wiederum dürfte zu einer allmählichen Entspannung am Wohnungsmarkt führen.

Hinzu kommen die Pläne seitens der Politik. Die Ampel-Koalition sieht vor, jährlich 400.000 weitere neue Wohnungen schaffen zu wollen. Dieses Ziel scheint aus vielerlei Gründen sehr ambitioniert.

  • Bereits jetzt kratzt die Baubranche an ihrer Kapazitätsgrenze aufgrund fehlender Fachkräfte
  • Die Kosten für Neubauten sind explosionsartig in die Höhe geschossen. Holprige bis reißende Lieferketten lassen Materialbeschaffung teuer und schwierig werden. Rohstoffpreise für Holz, Metall und Farben sind exorbitant bis zu 70 Prozent teurer geworden.
  • In Ballungsgebieten und Metropolen fehlen die notwendigen Grundstücke. Sind Grundstücke vorhanden, dauert es erfahrungsgemäß oft Jahre, bis die Genehmigungen erteilt werden, um Flächen in Bauland umzuwandeln.

Wohnungsknappheit verliert sich

Der Bedarf an Wohnraum entwickelt sich in Deutschland jedoch unterschiedlich. Laut ‚Deutsche Bank Research‘ haben Städte wie Hamburg, Bremen, Heidelberg, München und Nürnberg die Zeiten der Wohnungsknappheit bereits überwunden. Andere Städte wie Berlin, Frankfurt, Düsseldorf/Köln, Hannover, Stuttgart und Leipzig hingegen werden vermutlich noch weitere Jahre mit einem zu knappen Angebot für Wohnraum zurechtkommen müssen. Endet der Zyklus in Düsseldorf/Köln vermutlich in 2026, wird es in Leipzig sogar erst 2030 so weit sein.

Überbewertung von Immobilien in Deutschland? Experten in der Einschätzung uneinig

Branchenkenner warnen schon seit Längerem vor einer Überbewertung des deutschen Marktes von Wohnimmobilien. Auch die Bundesbank stellt in ihrem jüngsten Monatsbericht (März 2022) fest, dass eine Überbewertung von Wohnimmobilien zugenommen habe. Vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München würde es insbesondere bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken zu spekulativen Übertreibungen kommen. Bis zu 40 Prozent der Immobilien wären überbewertet. Das gelte zunehmend auch für Regionen außerhalb der Ballungsräume.

Experten, wie zum Beispiel der Geschäftsführer des Grundeigentümerverband Hamburg, Ulf Schelenz schätzt die Situation in Hamburg hingegen ganz anders ein. “Die Preise für Immobilien seien real und würden hier auch gezahlt”. Er würde in Hamburg keinesfalls von einer Immobilienblase sprechen, auch wenn er den Markt als extrem angespannt bezeichnet.

Thorsten Lange, Analyst der DZ Bank, bewertet die Lage ebenfalls weniger dramatisch. Seiner Ansicht nach liegt “eine Immobilienblase kurz vor dem Platzen in Deutschland nicht vor”, wird er vom Handelsblatt aus einer Studie zitiert. Auch wenn es Risiken gäbe wie “aus dem Ruder gelaufene Preis-Miet-Relation” oder eine stark steigende Anzahl an privaten Immobilienkrediten. Dennoch wäre diese Verschuldung vergleichsweise moderat und das Angebot von Immobilien zurzeit noch immer recht knapp. Seiner Meinung nach ist der Zenit des Preisanstiegs allerdings überschritten.

Der deutsche Spitzenverband der Immobilienwirtschaft (ZIA) bezeichnet das enorme Niveau der Kaufpreise in seinem Gutachten als "sowohl überraschend als auch durchaus beängstigend". Und obwohl die Zinsen steigen und damit eine Finanzierung verteuert wird, steigen die Immobilienpreise weiter. Der Durchschnittszins für einen Zehn-Jahres-Baukredit stieg von rund 1,0 Prozent auf mehr als 2,2 Prozent (Stand 15.4.2022).

Bevölkerungswachstum in Deutschland weiterhin schwach

Trotz der hohen Immigration aus dem Ausland seit 2015 liegt das Wachstum der Bevölkerung in Deutschland nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Selbst die aktuelle Flüchtlingsbewegung aufgrund des Ukrainekriegs wird laut Experten die Situation einer Wohnungsknappheit in Deutschland nur kurzfristig wieder aufleben lassen. Demnach wird der Bedarf an Wohnraum hier nur von kurzer Dauer sein. Das Forschungsinstituts Empirica, das im Auftrag von ZIA handelte, stellt folgende Berechnung dazu auf: Selbst wenn die maximale Anzahl von 1,2 Millionen Menschen aus der Ukraine zu uns kämen, läge der maximale Bedarf bei 500.000 zusätzlichen Wohnungen.

Erschwerte Rahmenbedingungen für Kaufinteressenten könnten Nachfrage schmälern.

Wir beobachten seit geraumer Zeit das Einläuten einer Zinswende mit einem, wenn auch noch leichten Anstieg der Zinsen. Lag der Satz im Februar 2022 noch bei 1,07 Prozent, liegt dieser am 1. März 2022 bereits bei 1,54 Prozent. Beide Werte beziehen sich auf eine Laufzeit von 10 Jahren. Branchenkenner halten es für wahrscheinlich, dass sich die Konditionen im Verlauf des Jahres noch weiter erhöhen werden. Ein Tipp von der Stiftung Warentest: Kaufinteressenten sollten immer mehrere Angebote von verschiedenen Banken einholen. Da gibt es deutliche Unterschiede innerhalb der einzelnen Geldinstitute.

Treiber dieser Entwicklung ist der Inflation zuzuschreiben. Diese kletterte im Februar auf 5,1 Prozent, zuletzt sogar auf über sieben Prozent (Stand: 1.4.2022). Ursache für die Inflation sind hohe Energiepreise, die innerhalb eines Jahres sage und schreibe um 22,5 Prozent nach oben geschnellt sind. Auch Lieferengpässe und pandemiebedingte Effekte werden in diesem Zusammenhang häufig erwähnt. Hinzukommt der Ukraine-Krieg, der immense Preissprünge bei Öl und Gas verantwortet und dessen Ende leider kaum abzusehen ist.

Noch zu Beginn des Jahres lag das prognostizierte Wirtschaftswachstum bei 4,6 Prozent. Das IFO (Institut für Wirtschaftsforschung) vermeldete für das bestehende Jahr eine durchweg positiv geprägte Stimmung bei den Unternehmen, die sich im Februar 2022 sogar noch verbesserte. Mit dem Start des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine bricht der Geschäftsklimaindex allerdings radikal ein, da sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch den Krieg drastisch verschlechtert haben. Die Wirtschaftsweisen senken ihre Wachstumsprognose auf nur noch 1,8 Prozent. (Stand 30.3.2022) und die Unternehmen in Deutschland rechnen mit harten Zeiten. Durch den Krieg und den damit verbundenen Sanktionen steigen Energie- und Verbraucherpreise enorm an.

Banken erhöhen Risikopuffer in 2022

Hinzukommen Vorhaben der BAFin (Bundesanstalt der Finanzdienstleistungsaufsicht), Banken in Deutschland sollen ab 2023 mehr Eigenkapital für Immobilienkredite, sogenannte Risikopuffer, beiseitelegen. Das würde den Erwerb einer Immobilie grundsätzlich verteuern. Darüber hinaus droht die Möglichkeit, dass Kauf-Interessierte nur schwerlich eine Bank zur Finanzierung finden, wenn die geforderte Bonität nicht ausreicht.

Denn in den vergangenen Jahren hat sich laut Bundesbank ein Trend entwickelt, bei dem Immobilienkäufer über den Wert der Immobilie hinaus auch Anteile der Anschaffungskosten über Kredite finanzieren lassen. Zudem stieg die Zahl der Kredit-Anträge, bei denen Käufer fast kein Eigenkapital einplanten. Dies birgt natürlich ein Risiko für die Banken, vor allem, wenn die Kreditnehmer ihren Verpflichtungen durch zum Beispiel einen Jobverlust nicht mehr nachkommen könnten.


Wie wirkt sich die Situation konkret auf den lokalen Markt im Kreis Pinneberg aus? Wie ist derzeitig die Kauf-Stimmung für Immobilien?

Kurz und knapp beantwortet: Der Markt ist als höchst volatil zu bewerten, der von unvorhersehbaren Schwankungen geprägt ist und voller Überraschungen steckt. Noch ist keine wirklich klare Tendenz erkennbar.

Die ersten drei Monate glichen einer regelrechten Achterbahnfahrt. Völlig unerwartet für uns brach der Markt Anfang des Jahres förmlich ein. Der gewohnte Ansturm von Kaufinteressenten reduzierte sich zeitgleich mit anziehenden Zinsen. Die Zahl der Besichtigungen ging um gewaltige 50 Prozent zurück. Zuletzt genannte Daten sind belastbar und valide, da wir diese Daten seit vielen Jahren speichern und sie jederzeit auf Knopfdruck abrufen können. Gleichzeitig wuchs die Nachfrage nach Exposé-Erstellungen. Die bisher gekannte Kauflust hatte sich offenbar verflüchtigt. Uns beschlich der Eindruck, dass die zuvor genannten Faktoren wie Anstieg der Zinsen und Inflationsrate sowie höhere Preise für Energie und eine mögliche wirtschaftliche Rezession anfingen zu greifen. Die Menschen schienen die indirekten Auswirkungen zu spüren und sich instinktiv zurückzuhalten. Zu diesem Zeitpunkt hätten wir definitiv eine Stagnation in der Preisbildung von Immobilien für den Kreis Pinneberg prognostiziert.

Bis sich Mitte März das Blatt plötzlich wieder wendete. Seitdem erleben wir einen regelrechten ‘Run’ auf unsere Kaufobjekte. Potenzielle Käufer überbieten sich gegenseitig und treiben damit die Preise ordentlich in die Höhe. Wir knüpfen quasi dort an, wo wir im Dezember 2021 aufgehört haben.

Wie es weiter geht, ist schwer vorherzusagen. Einiges spricht für eine gewisse Preisstabilität wie zum Beispiel die Investition in Immobilien, um einer drohenden Geldentwertung auszuweichen. Damit wäre aufgrund der steigenden Inflation unweigerlich zu rechnen. Zwar würden Sparer von den ebenfalls wachsenden Zinsen profitieren allerdings nur, wenn sie mindestens das Niveau der Inflationsrate erreichen. Auch könnten Interessierte die Gunst der Stunde nutzen wollen, um Eigentum zu erwerben. Trotz der noch verhältnismäßig niedrigen Zinsen. Ebenfalls dafür spräche die Tatsache, dass Investoren im Kreis Pinneberg eine immer noch vergleichsweise gute Rendite für Wohnimmobilien erzielen können. Der Kreis profitiert nach wie vor von seiner unmittelbaren Nähe zu Hamburg. Wir beobachten hier, wie in den Jahren zuvor, eine beständige Zunahme von Menschen, die aus der Hansestadt ins Umland ziehen. Der Bedarf an Wohnraum wird hier vermutlich nicht so bald abbrechen.

Alles in allem befinden wir uns in einer fragilen Situation und es bleibt abzuwarten, wie sich die Lage weiter entwickeln wird.

Wir behalten unser Ohr selbstverständlich auch weiterhin nah am Markt und kündigen hiermit den dritten Wohnmarktbericht für den Kreis Pinneberg an. Dieser wird im Sommer 2022 veröffentlicht werden.