Barmstedt liegt rund 40 Kilometer nordwestlich von Hamburg. Hier gibt es einfache bis gute Wohnlagen, wobei die mittleren Lagen überwiegen.
Gute Wohnlagen befinden sich zum Beispiel in den Gebieten zwischen der Gerber Straße, Kampstraße und Großer Kamp. Auch das Eck Feldstraße, Bahnhofstraße, Reichenstraße gehört dazu. Hier stechen in erster Linie die modernen Mehrfamilienhäuser heraus. Die einfachen Wohnlagen sind beispielsweise zwischen Lutzhorner Landstraße, Gebrüderstraße, Krützkamp bis hin zum Meßhorn zu finden. Ebenfalls dazu gehören die Gegenden rund um den Friedhof sowie nordwestlich der Großen Gärtnerstraße.
Wer sehr gute und Top-Wohnlagen wünscht, wird hier vergeblich danach suchen.
Barmstedt mit circa 10.000 Einwohnern gilt als überschaubare und lebenswerte Kleinstadt – besonders für junge Familien. Der Ort verfügt über ein umfangreiches Bildungsangebot, einer attraktiven medizinischen Versorgung und guten Einkaufsmöglichkeiten. Verkehrstechnisch bestens angebunden liegt die Gemeinde zentral zwischen wesentlichen Verkehrsadern: der Autobahn A7 und A23. Barmstedt gehört zum Hamburger Verkehrsbund. Die Linie A3 der AKN (Eisenbahn Altona-Kaltenkirchen- Neumünster) verbindet Barmstedt mit Hamburg.
Der mit der Schwacke-Liste vergleichbare iib Immobilienrichtwert wurde vom Institut Dr. Hettenbach entwickelt. Hier wird der neutrale Wert von Wohnimmobilien anhand einer unabhängigen und äußerst differenzierten Bewertungsmethodik ermittelt. Grundlage hierfür dienen reelle Datenerhebungen, deren dezidierte Analyse und langjährige Erfahrungen.
In Barmstedt werden Bestandswohnungen im Schnitt €2.000 pro Quadratmeter bewertet. Je nach Lage und Beschaffenheit können diese allerdings auf bis zu €3.600 ansteigen. Entgegen der allgemeinen Marktentwicklung sinken an diesem Standort die Quadratmeterpreise in 2021 um 5,1 Prozent. Barmstedt gehört damit zu einer von insgesamt vier Gemeinden im Kreis, deren Quadratmeterpreise im Segment Bestandswohnungen verglichen mit dem Vorjahr rückläufig ist.
Im Bereich der Neubauwohnungen werden deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielt. Nach einem relativ niedrigen Zuwachs von 2,4 Prozent steigt hier der durchschnittliche Preis auf €3.400 pro Quadratmeter an. Die Höchstwerte liegen bei € 4.100. Barmstedt bleibt auch im Segment Neubauwohnungen eine der günstigsten Gemeinden im Kreis Pinneberg.
In Barmstedt liegt der Richtwert für Bestandshäuser 2021 durchschnittlich bei €350.200 und in der Spitze bei bis zu €594.100. Mit respektablen 27,9 Prozent erzielt das im nördlichsten Zipfel des Kreises liegende Barmstedt die höchsten Steigerungswerte im gesamten Kreis Pinneberg.
Ganz anders die Neubauhäuser: Hier verzeichnet Barmstedt 2021 lediglich den geringsten Preiszuwachs von marginalen zwei Prozent. Mit €374.200 liegt der durchschnittliche Richtwert für neu gebaute Eigenheime deutlich über dem Wert von Häusern im Bestand. Im Hochpreis-Segment hingegen werden neugebaute Objekte mit €555.600 gegenüber Bestandshäusern erheblich geringer bewertet.
Barmstedt verzeichnet mit 137 Prozent innerhalb der letzten 10 Jahre relativ hohe Wachstumsraten in der Sparte Bestandswohnung. Trotzdem verharrt die Gemeinde wie in den Jahren zuvor auf einem der preislich niedrigen Ränge. Die Verkaufspreise pro Quadratmeter liegen im Schnitt bei €2.297. Laut Einschätzungen könnte Barmstedt in 2022 rund 20 Prozentpunkte zulegen und würde dann einen durchschnittlichen Quadratmeter-Wert von €2.745 erzielen.
Auch bei den Neubauwohnungen hat Barmstedt in den vergangenen 10 Jahren enorm aufgeholt. Mit einem Preisanstieg von insgesamt 149 Prozent führt der Ort mittlerweile die Wachstumsskala bei neugebauten Wohnungen der zehn größten Gemeinden im Kreis. Den kräftigsten Sprung gab es mit 46 Prozent im Jahr 2019.
Trotz dieses hohen Anstiegs entspricht der Quadratmeterpreis von €3.477 in 2021 dem zweitniedrigsten Wert für Neubauwohnungen im analysierten Gebiet. Bereits 2011 liegt Barmstedt als Gemeinde, die im Kreisgebiet am weitesten von Hamburg entfernt ist, mit knapp €1.400 deutlich hinter allen anderen.
Zwar hat Barmstedt spürbar seitdem aufholen können, was in der Konsequenz bisher allerdings wenig Einfluss auf die Position nimmt. Nach wie vor bleibt der Ort im unteren Drittel der Preishierarchie. Das könnte sich in Zukunft ändern, da sich Barmstedt laut Prognose weiterhin auf Wachstumskurs befindet. 2022 wird sie voraussichtlich erstmals seit 10 Jahren Platz sechs erreichen.
Die Preise für Bestandshäuser in Barmstedt sind seit 2011 um 78 Prozent gewachsen. 2021 liegt der Quadratmeterpreis für Häuser in diesem Segment bei €2.590. Damit bildet Barmstedt das Schlusslicht im Kreis Pinneberg. Diese Situation wird sich voraussichtlich auch in Zukunft nicht ändern. Durch den prognostizierten Preisanstieg von 1,6 Prozent steigt der Preis für Bestandshäuser auf €2.631 pro Quadratmeter.
Auch im Neubau Segment bleiben die Quadratmeterpreise in Barmstedt als einzige Gemeinde im Marktgebiet mit €2.799 unterhalb der €3.000er Marke. Das wird laut Prognose auch zukünftig der Fall sein. Hier werden mit null Prozent keinerlei Steigerung erwartet. Mit dieser Besonderheit steht Barmstedt im gesamten Marktgebiet allein da.
Als wichtige Faktoren zur Berechnung von Grundstückspreisen gelten neben Größe und Geschossflächenzahl auch Bodenrichtwerte. Diese werden in Schleswig-Holstein alle zwei Jahre durch den lokal ansässigen und unabhängigen Gutachterausschuss ermittelt.
In Barmstedt sind Grundstücke am günstigsten. Trotz des konsequenten Anstiegs von 55 Prozent seit 2012 liegen die Bodenrichtwerte für Einzelhäuser mit €225 auf dem niedrigsten Stand im gesamten Kreis Pinneberg. Das Gleiche gilt auch für Mehrfamilienhäuser, deren Bodenrichtwerte seit 2012 um 83 Prozent auf heute €275 angestiegen sind. Die nächst höhere Stufe erreicht Elmshorn mit einem Bodenrichtwert von €275 pro Quadratmeter.
Im Jahr 2020 registriert die Gemeinde insgesamt 5.206 Wohnungen. Das sind 630 Einheiten mehr als in 2010. Die meisten dieser Quartiere befinden sich mit einer Stückzahl von 2.364 in der Kategorie der drei bis Vierzimmerwohnungen. Allerdings dicht gefolgt von 2.253 Wohnungen, die mehr als vier Zimmer vorweisen. Ein- bis Zweizimmerwohnungen verzeichnen den stärksten Anstieg innerhalb eines Jahres und wachsen um 100 Stück auf insgesamt 489 Einheiten.
Die durchschnittliche Größe von Wohnungen ist innerhalb des letzten Jahrzehnts zwar leicht angestiegen seit 2020 jedoch wieder auf den gleichen Wert von 93,6 Quadratmeter zurückgefallen. Damit liegt der Ort an dieser Stelle minimal unterhalb der für den Kreis üblichen Wohnungsgröße. Das begründet sich aller Wahrscheinlichkeit nach damit, dass das Segment Ein- bis Zweizimmerwohnung im Vergleich massiv angestiegen ist.
2020 liegt die Anzahl an Kaufangeboten in Barmstedt mit 24 pro 1000 Einwohnern erkennbar unterhalb der Mietangebote, wo 32 Mietimmobilien pro 1000 Bewohner angeboten werden.
