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Wohnmarktbericht Uetersen 2021

Wohnlage Uetersen

Die Gemeinde ist geprägt von überwiegend guten Lagen. Sehr gute Lagen hingegen sind in Uetersen nur vereinzelt zu finden. Zum Beispiel am Pracherdamm, Neuer Damm, Orthbrook und weiter westlich gelegen der Weidenkamp, wo sich Einzelhäuser mit großzügigen Gärten zeigen. Auch die Theodor Storm Allee, Wischhörn, Eichenweg und Klosterkirche gehören dazu. Mittlere Lagen wiederum durchziehen den Ort, insbesondere im südlichen Teil der Stadt. Sei es großer Sand, An der Klosterkoppel, im Gewerbegebiet, an der B431 oder weiter südlich gelegen die Große Twiete. Einfache Lagen sind in verschwindend geringer Anzahl vorhanden. Hier sind unter anderem Tornescher Weg zu nennen, der sich vor allem durch große Mehrfamilien- und Hochhäuser auszeichnet.

Uetersen ist bekannt als Rosenstadt. Namensgeber ist das Rosarium – Norddeutschlands größter Rosengarten, der in ganz Deutschland berühmt für seine Rosenzucht ist. Die Kleinstadt mit knapp 18.500 Einwohnern liegt zentral mitten im Kreis Pinneberg. Eine Vielzahl an Kleinunternehmen sowie großen und mittelständischen Betrieben zeichnet Uetersen aus. Dazu kommen hervorragende Bildungseinrichtungen, sehr gute Verkehrsanbindungen und zahlreiche Kultur- und Freizeitangebote.

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Wie werden 2021 Eigentumswohnungen in Uetersen bewertet?

Kaufpreise für Bestandswohnungen liegen im Kreis Pinneberg im Schnitt bei €2.570 pro Quadratmeter. Die Quadratmeterpreise starten mit €1.100 in Barmstedt und klettern hoch auf €5.200 in Wedel. Bestandswohnungen liegen mit einem Durchschnittswert knapp €1.500 niedriger als vergleichbare Neubauwohnungen. In Uetersen werden Bestandswohnungen im Schnitt für Quadratmeterpreise von €2.100 bis maximal €3.400 angeboten. Damit zieht die Gemeinde hier eine eher schwache Bilanz von 2,5 Prozent Wachstum.

Im Segment der Neubauwohnungen bildet Uetersen trotz eines Preiszuwachses von 11,3 Prozent das Schlusslicht. Durchschnittlich werden Neubauwohnungen für €3.500 angeboten und damit nur unwesentlich höher als Barmstedt mit €3.400 oder auch Elmshorn mit €3.300. Die Gemeinde liegt mit dem Spitzenwert von €3.800 auf dem letzten Rang und als einzige unterhalb der €4.000er Marke. Die im Markt durchschnittlich maximal erzielbaren Kaufpreise betragen €4.910 pro Quadratmeter.

Was kosten 2021 Häuser in Uetersen?

Zu dem Segment Häuser zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Für den Verkauf von Bestandshäusern im Kreis Pinneberg kann durchschnittlich mit einem Preis von €438.460, maximal sogar mit €701.210 gerechnet werden.

In der Gemeinde Uetersen werden Bestandshäuser trotz einer enormen Wachstumsrate von 20,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr am günstigsten angeboten. Das gilt sowohl für das mittlere Preissegment, das mit €333.800 ausgezeichnet wird, als auch für das Segment Höchstpreise, in dem Häuser im Bestand mit €515.000 bewertet werden. Beide Werte liegen erheblich unter dem Kreis-Durchschnitt.

Neubauhäuser in Uetersen werden im Vergleich zu Bestandshäusern in beiden Segmenten deutlich höher bewertet. Mit einer Steigerung von 30,4 Prozent klettern die Preise für neu gebaute Häuser verglichen zum Vorjahr im Schnitt auf €440.600. Die Maximal-Werte landen hier bei €645.800. Damit liegen die Neubauten jeweils über €100.000 höher als Häuser im Bestand. Verglichen mit den für das Marktgebiet üblichen Preisen rangiert Uetersen hier auf den preislich eher niedrigen Plätzen.

Wie entwickeln sich 2021 die Preise für Eigentumswohnungen in Uetersen?

Uetersen präsentiert sich in der Kategorie Bestandswohnung mit für das Marktgebiet durchschnittlichen Wachstumsraten von 120 Prozent innerhalb der letzten 10 Jahre. Mit dem Quadratmeterpreis von €2.100 in 2021 verharrt die Gemeinde, wie zuvor, auf dem preislich niedrigsten Niveau im Kreis Pinneberg. Diese Position wird sich selbst unter Berücksichtigung eines prognostizierten Wachstums von 6,6 Prozent auch in 2022 nicht verändern. Trifft diese Einschätzung ein, steigt der Quadratmeterpreis zukünftig auf €2.239. Uetersen bliebe damit im analysierten Marktgebiet weiterhin die günstigste Gemeinde für Wohnungen im Bestand.

Auch Neubauwohnungen sind 2021 in Uetersen vergleichsweise preisgünstig zu erwerben. Seit 2011 entwickelt sich der Quadratmeterpreis konstant um insgesamt 65 Prozent auf €3.499 in 2021. Für das Folgejahr ist eine Wachstumsprognose von 5,2 Prozent vorhergesagt, die den Preis in dem Moment auf €3.681 ansteigen lässt.

Preisentwicklung Hauskauf in Uetersen 2021

Ein ähnliches Bild zeichnet Uetersen im Segment der Bestandshäuser. Hier kann die Gemeinde innerhalb der vergangenen 10 Jahre auf eine Preissteigerung von satten 90 Prozent zurückblicken, fünf Prozent über dem für den Kreis Pinneberg üblichen Durchschnittsanstieg. Dieser beträgt 85 Prozent. 2021 werden für Häuser im Bestand €2.814 pro Quadratmeter aufgerufen. Uetersen könnte mit dem für die Zukunft vorhergesagten ordentlichen Anstieg von 11,9 die Marke von €3.000 knacken. Tritt diese ein, werden Quadratmeterpreise von €3.149 für Bestandshäuser in 2022 vermutlich zur Normalität gehören.

Die Preise für Neubauhäuser verzeichnen seit 2011 einen vergleichsweise niedrigen Anstieg von lediglich 67 Prozent. Damit bleibt Uetersen in 2021 mit €2.964 pro Quadratmeter knapp unterhalb der €3.000er Marke. Das wird sich voraussichtlich ändern, sofern die prognostizierte Preissteigerung von 9,1 Prozent eintritt. In dem Fall würde der Quadratmeterpreis auf €3.234 springen.

Ungewöhnlich hierbei ist die preisliche Nähe zu den Bestandshäusern, die mit der Differenz von rund €100 nur unwesentlich niedriger sind.

Bodenrichtwerte in Uetersen 2021

Bodenrichtwerte sind neben der Grundstücksgröße und Geschossflächenzahl ein wesentlicher Bestandteil bei der Berechnung von Grundstückspreisen. Ermittelt werden diese Werte durch den lokalen Gutachterausschuss. In Schleswig-Holstein geschieht dies alle zwei Jahre. Unterteilt wird hier in Grundstücke für Einzelhausbebauung (Einzel-, Doppel und Reihenhäuser) und für die Bebauung von Mehrfamilienhäusern.

2020 kosten Grundstücke für Einzelhäuser in Uetersen €260 pro Quadratmeter. Damit liegt die Gemeinde unterhalb des marktüblichen Durchschnitts, der bei €378 liegt. Seit 2012 stieg dieser Wert um 68 Prozent an. Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser verzeichnen einen ähnlichen Verlauf. Sie stiegen im gleichen Zeitraum um 67 Prozent und landen 2020 bei €275 pro Quadratmeter, genau €200 unter dem Durchschnitt im Kreis Pinneberg.

Wohnungsbestand in Uetersen 2021

Insgesamt 9.275 Wohnungen kann Uetersen im Jahr 2020 vorweisen. Das macht ein Plus von 647 Einheiten innerhalb der letzten 10 Jahre und von 27 seit dem Vorjahr. Mit 4.546 Wohnungen übernehmen drei- bis Vierzimmerwohnungen den größten Anteil. Allein 18 Quartiere kamen hier innerhalb eines Jahres dazu. Die Anzahl von Wohnungen mit mehr als vier Zimmern stieg seit 2019 um 7 auf 3.549 Stück. Ein- bis Zweizimmerwohnungen sind in Uetersen am wenigsten vorhanden. Hier wuchs das Angebot um lediglich zwei Wohnungen von 1.178 auf 1.180.

Uetersens Wohnraum wird größer. Innerhalb der letzten 10 Jahre stieg die durchschnittliche Wohnungsgröße leicht um 0,7 Quadratmeter an und liegt damit 2020 bei 88,3 Quadratmetern. Dennoch befindet sich Uetersen mit diesem Wert unterhalb der für den Kreis üblichen Wohnungsgröße von 93,8 Quadratmetern.

Immer mehr Mietangebote in Uetersen: 2020 werden mit 48 Wohnungen pro 1000 Einwohner mehr als doppelt so viele Objekte zur Miete angeboten als zum Verkauf. Die Zahl der Kaufangebote liegt hier bei 20 Einheiten pro 1000 Bewohner.