Achtung bei Mietminderung: fristlose Kündigung droht

Insbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, ob überhaupt Mängel vorliegen und wer diese zu vertreten hat. Dies gilt insbesondere häufig bei dem Auftreten von Schimmelbildung in Wohnungen. Hier stellt sich immer wieder die Frage, ob die Ursache im Mietobjekt selbst oder im Nutzungsverhalten des Mieters liegt.

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Kommt der Vermieter den Mangelbeseitigungsaufforderungen des Mieters nicht nach, sieht sich der Mieter häufig veranlasst, die ihm gesetzlich zustehenden Rechte der Minderung der Miete unter gleichzeitiger Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes auszuüben. Wenn die Mängel bzw. Mangelursachen eindeutig durch den Vermieter zu vertreten sind, ist dieses sicher das richtige Mittel. Wenn die Minderungsrechte jedoch nicht bestehen, weil der Mangel nicht durch den Vermieter zu vertreten ist oder aber das Minderungsrecht zu hoch ausgeübt wird, läuft der Mieter Gefahr, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt. 

Wenn der Mieter dann den Rückstand nicht innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht, läuft er Gefahr, dass der Vermieter erfolgreich seinen Räumungsanspruch gegenüber dem Mieter durchsetzt. 

So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 11.07.2012 (Az.: VIII ZR 138/11) entschieden, dass eine im Ergebnis unberechtigte Mietminderung den Vermieter zur Kündigung und ggf. Räumung berechtige. Der Umstand, dass der Mieter sich bei der Vornahme der Mietminderung im Recht gefühlt habe, hindere die Kündigung und Räumung nicht. Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfalle nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehe.

Das Risiko einer Fehleinschätzung hinsichtlich der Mängel und Mängelursachen lässt sich jedoch nie ganz vermeiden. Hier läuft der Mieter bei einer im Ergebnis unberechtigten Mietminderung Gefahr, seine Wohnung zu verlieren. 

In diesen Fällen ist dem Mieter zu empfehlen, sowohl den Mangel zu rügen als auch den Minderungsbetrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen und die Frage des Minderungsrechtes nach Grund und Höhe gerichtlich zu klären.