Mietrechtliche Rechtsprechung

1) Wenn der Mieter zu bunt streicht: Der BGH hat jetzt in seiner Entscheidung vom 06.11.2013 (Az.: VIII ZR 416/12) entschieden, dass dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zusteht, wenn der Mieter eine in neutraler Farbe übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der erfahrungsgemäß von Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter mehrere Räume bzw. Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen und das Mietobjekt in diesem Farbzustand zurückgegeben.

Der BGH hat zwar seine Auffassung bestätigt, dass ungewöhnliche Farbanstriche während der Dauer des Mietvertrages keine Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen und der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses in den Farben dekorieren darf, die er wünscht. Gibt der Mieter jedoch das Mietobjekt mit ungewöhnlichen Farbwahldekorationen bei Mietende so an den Vermieter zurück, stellt dieses eine vom Vermieter nicht hinzunehmende Verschlechterung der Mietsache dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigen kann. Dies wird damit begründet, dass eine außergewöhnliche Farbe regelmäßig dazu führen kann, dass dem Vermieter die Weitervermietung der Wohnung in diesem Farbzustand praktisch unmöglich ist.

2) alte Heizung: Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf Modernisierung oder Mietminderung. 

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einer Gewerbeeinheit zwar die Immobilie grundsätzlich umfassend renoviert und saniert, jedoch die alte Fernwärmeheizungsanlage und das Belüftungssystem beibehalten.

Der Mieter ging daraufhin nach einem längeren Zeitablauf dazu über, die Miete zu mindern mit der Begründung, die Heizung sei nicht individuell und bedarfsgerecht einzustellen und die Heizung sei damit wirtschaftlich nicht zu betreiben. Der Vermieter verstoße damit gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Er minderte die Miete und forderte den Vermieter auf, die Heizung zu modernisieren.

In seiner Entscheidung vom 18.12.2013 (Az.: XII ZR 80/12) hat der BGH diesen Anspruch des Mieters zurückgewiesen.

Zwar komme grundsätzlich dem Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht erhebliche Bedeutung zu. Danach ist der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht verpflichtet, den Mieter nur mit den Kosten zu belasten, die angemessen und erforderlich sind. Von in diesem Sinne unnötigen Kosten hat er die Mieter freizustellen.

Dies führe aber nicht dazu, dass der Vermieter verpflichtet sei, den jeweils neuesten technischen Standard einzuhalten bzw. herzustellen.

Maßgeblich sei, ob die Heizungsanlage bei der Errichtung des Gebäudes dem maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Da dieses der Fall sei, bestünde weder ein Anspruch auf Modernisierung noch auf Minderung.

3) Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters

Die Kündigung von Mietverhältnissen durch den Vermieter erfolgt in den meisten Fällen wegen Nichtzahlung. Insoweit wird landläufig immer wieder darauf hingewiesen, dass der Mieter mit 2 Monatsmieten im Zahlungsverzug sein muss, um eine fristlose Kündigung zu begründen.

Dem Mieter droht jedoch bereits viel früher die Gefahr des Verlustes seiner Wohnung. In seiner Entscheidung vom 10.10.2012 hat der BGH darauf hingewiesen, dass auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich ist. Eine unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liege bereits dann vor, wenn der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt.

Bisher war in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur streitig, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein und wie lange er angedauert haben muss, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen. In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen hat der BGH entschieden, dass die Erheblichkeitsgrenze überschritten ist, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt. Auch eine Nachholung der Zahlung innerhalb der Schonfrist, die eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB unwirksam mache, gelte nicht für die ordentliche Kündigung. Der Zweck der Vorschrift bestehe darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters in Folge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist bestehe diese Gefahr jedenfalls nicht im gleichen Maße. 

Zudem habe der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm diese Problematik bekannt sein musste.