Monty Albrecht
Grundsteuer A und B einfach erklärt: Wer zahlt was?
Spätestens seit der großen Grundsteuerreform, deren neue Werte seit 2025 greifen, haben Millionen von Immobilien- und Grundstücksbesitzern Post vom Finanzamt erhalten. Doch beim Blick auf den Steuerbescheid herrscht oft große Verwirrung über die bürokratischen Fachbegriffe. Die häufigste Frage, die uns bei MAKRO IMMOBILIEN gestellt wird, lautet: Was ist die Grundsteuer A und B – und welche betrifft mich?
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen den Unterschied völlig ohne Beamtendeutsch. Sie erfahren, wer die Abgabe an die Kommune leisten muss, wie sich die Steuer für eine typische Wohnung berechnet und wann sogar ein unbebautes Grundstück teuer werden kann.
Das Wichtigste auf einen Blick: Grundsteuer A und B
Für den schnellen Überblick haben wir die wichtigsten Fakten zusammengefasst. Merken Sie sich einfach diese Eselsbrücke: „A“ steht für Agrar, „B“ steht für Bauen.
- Was ist Grundsteuer A? Diese Steuer gilt ausschließlich für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Äcker, Wälder, Wiesen).
- Was ist Grundsteuer B? Diese Steuer betrifft das sogenannte Grundvermögen. Dazu zählen alle bebauten Grundstücke (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbe) sowie jedes unbebaute Grundstück, das kein Ackerland ist.
- Wer muss Grundsteuer zahlen? Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt ist immer der Eigentümer des Grundstücks.
- Grundsteuer – wer zahlt am Ende? Wird die Immobilie vermietet, kann der Eigentümer die Grundsteuer zu 100 % über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Was ist die Grundsteuer A und B? Der Unterschied einfach erklärt
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für deutsche Städte und Gemeinden. Mit diesen Milliardenbeträgen finanzieren Kommunen unter anderem Schulen, Straßen, Schwimmbäder und die Feuerwehr. Da Grundstücke jedoch völlig unterschiedlich genutzt werden, hat der Gesetzgeber das System in zwei Hauptkategorien unterteilt.
Die Grundsteuer A (Agrar)
Die Kategorie A wendet sich an das land- und forstwirtschaftliche Vermögen. Wenn Sie einen landwirtschaftlichen Betrieb, große Waldflächen, Weideland oder Äcker besitzen, fallen Sie unter die Grundsteuer A.
Besonderheit: Hierbei wird nicht nur der reine Bodenwert besteuert, sondern die sogenannte Ertragsfähigkeit des Bodens (also wie viel Geld man damit theoretisch erwirtschaften kann) berücksichtigt. Da die Gemeinden die Landwirtschaft oft entlasten wollen, ist der Hebesatz (der Multiplikator der Gemeinde) für die Grundsteuer A meist deutlich niedriger als für die Grundsteuer B.
Die Grundsteuer B (Bauen & Grundvermögen)
Die Antwort auf die Frage "Was ist Grundsteuer B?" betrifft die absolute Mehrheit der Deutschen. Unter die Grundsteuer B fallen alle baulich genutzten oder baulich nutzbaren Flächen. Dazu gehören:
- Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Gewerbeimmobilien
- Unbebaute Grundstücke (sofern sie Bauland und kein Ackerland sind)
Der wesentliche Unterschied zwischen Grundsteuer A und B liegt also im Nutzungszweck des Bodens. Während "A" die Erzeugung von Nahrungsmitteln und Holz besteuert, besteuert "B" das klassische Wohnen und Wirtschaften.
Sonderfall: Wenn Grundsteuer A und B zusammentreffen
Was passiert eigentlich, wenn Sie einen Bauernhof besitzen, aber auch privat in einem Wohnhaus auf exakt diesem Grundstück leben? In diesem klassischen Fall nimmt das Finanzamt eine strikte Trennung vor:
- Die landwirtschaftlichen Nutzflächen (Felder, Weiden, Ställe und Scheunen) werden nach der günstigeren Grundsteuer A besteuert.
- Das privat genutzte Wohnhaus samt dem dazugehörigen Hausgarten wird als sogenanntes "Grundvermögen" abgetrennt und der teureren Grundsteuer B zugeordnet.
Sie erhalten in diesem Fall also für ein und denselben Hof zwei unterschiedliche Steuerberechnungen.
Sonderfall: Grundsteuer unbebautes Grundstück
Viele Eigentümer fragen sich: Fällt mein leeres Baugrundstück unter Grundsteuer A oder B?
Die Antwort lautet in der Regel: Grundsteuer B. Solange Sie auf dem Grundstück keine Landwirtschaft betreiben, zählt es zum "Grundvermögen".
Achtung, neue Kostenfalle ab 2025 (Grundsteuer C):
Um der Wohnungsnot entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber den Kommunen im Rahmen der Reform die Möglichkeit gegeben, eine Grundsteuer C einzuführen. Diese greift bei baureifen, aber unbebauten Grundstücken. Ziel ist es, Grundstücksspekulationen zu verhindern. Der Hebesatz für die Grundsteuer C fällt oft drastisch höher aus als für die Grundsteuer B. Wenn Sie ein ungenutztes Baugrundstück besitzen, lohnt sich jetzt oftmals eine professionelle Grundstücksbewertung, um einen rentablen Verkauf zu prüfen.
Wer muss Grundsteuer zahlen? Eigentümer vs. Mieter
Die rechtliche Lage bei der Frage, wer die Grundsteuer zahlt, ist im Grundsteuergesetz (GrStG) klar geregelt: Steuerschuldner ist immer derjenige, dem das Grundstück am 1. Januar eines Kalenderjahres gehört.
Verkaufen Sie Ihr Haus beispielsweise am 15. März 2026, sind Sie gegenüber dem Finanzamt noch für das gesamte Jahr 2026 zahlungspflichtig. In der Praxis wird diese Steuerlast jedoch im notariellen Kaufvertrag zeitanteilig ab dem Tag der Schlüsselübergabe auf den Käufer umgelegt (Verrechnung zwischen Käufer und Verkäufer).
Sind Sie Vermieter?
Dann ist die Grundsteuer für Sie ein durchlaufender Posten. Sie können die Grundsteuer B in voller Höhe als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Voraussetzung dafür ist, dass dies im Mietvertrag unter dem Punkt "Nebenkosten" so vereinbart wurde.
Beispielrechnung: Grundsteuer Eigentumswohnung 80 qm
Wie hoch ist die Grundsteuer B in der Praxis? Die genaue Höhe hängt stark von Ihrem Wohnort ab, da jede Gemeinde ihren eigenen Hebesatz festlegt. Die Berechnung erfolgt immer in drei Schritten:
- Grundsteuerwert: Wird vom Finanzamt festgelegt x(basiert auf Fläche, Bodenrichtwert, Alter etc.).
- Steuermesszahl: Ist gesetzlich vorgegeben (z. B. 0,31 Promille im Bundesmodell für Wohngebäude).
- Hebesatz: Wird von der Stadt/Gemeinde individuell festgelegt (z.B. 450 %).
Tipp: Wenn Sie überlegen, Ihre Wohnung zu veräußern, anstatt Steuern und Instandhaltung zu tragen, empfehlen wir Ihnen eine kostenfreie Wohnungsbewertung durch unsere Experten.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid sofort!
Durch die große Grundsteuerreform (gültig seit 2025) wurden Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Dabei haben sich in vielen Bescheiden Fehler eingeschlichen – oft durch falsch übermittelte Wohnflächen, fehlerhafte Bodenrichtwerte oder eine falsche Einstufung des Gebäudes.
Wichtig: Wenn Sie Ihren Feststellungsbescheid vom Finanzamt erhalten, haben Sie in der Regel nur einen Monat Zeit für einen Einspruch. Prüfen Sie die Zahlen akribisch! Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt unter Umständen jahrelang eine zu hohe Grundsteuer B.
Fazit: Keine Angst vor dem Steuerbescheid
Egal ob A, B oder künftig C – die Grundsteuer betrifft jeden Immobilieneigentümer. Der Grundsteuer A und B Unterschied ist dabei leicht zu merken: Agrarflächen fallen unter A, Wohn- und Gewerbeimmobilien unter B.
Seit den neuen Bewertungsregeln, die seit 2025 gelten, haben sich viele Grundsteuerbeträge verschoben. Gerade in gefragten Lagen ist die Abgabenlast oft gestiegen. Behalten Sie daher nicht nur Ihre Steuerbescheide, sondern auch die regionalen Immobilienpreise im Blick. Ein Haus oder eine Wohnung ist ein dynamischer Vermögenswert – MAKRO IMMOBILIEN hilft Ihnen dabei, diesen Wert transparent und verlässlich einzuschätzen.
FAQ – Häufige Fragen zur Grundsteuer A und B
Was ist Grundsteuer A und B?
Die Grundsteuer A (agrarisch) besteuert land- und forstwirtschaftliches Vermögen wie Äcker und Wälder. Die Grundsteuer B (baulich) besteuert bebaute und bebaubare Grundstücke wie Wohnhäuser, Wohnungen und Gewerbeflächen.
Welche ist teurer: Grundsteuer A oder B?
In der Regel ist die Grundsteuer B für den Eigentümer deutlich teurer. Die Kommunen legen für landwirtschaftliche Flächen (A) meist einen wesentlich niedrigeren Hebesatz fest, um Landwirte nicht unverhältnismäßig stark zu belasten.
Ist ein Garten Grundsteuer A oder B?
Gehört der Garten zu einem normalen Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung, zählt er rechtlich zur wirtschaftlichen Einheit des Wohngebäudes und fällt somit komplett unter die Grundsteuer B.
Grundsteuer A + B: Was passiert, wenn ich mein Ackerland in Bauland umwandle?
Sobald eine ehemals landwirtschaftlich genutzte Fläche durch einen Bebauungsplan als offizielles Bauland ausgewiesen wird (und die landwirtschaftliche Nutzung endet), ändert das Finanzamt die Zuordnung. Das Grundstück wechselt von der Grundsteuer A in die deutlich teurere Grundsteuer B (oder künftig sogar C).
Wie wird die Grundsteuer B ab 2026 berechnet?
Die Berechnung erfolgt nach der großen Grundsteuerreform bundesweit nach einer dreistufigen Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz. Den Grundsteuerwert und die Steuermesszahl ermittelt das Finanzamt anhand Ihrer Steuererklärung (u. a. Bodenrichtwert, Fläche, Gebäudealter). Auf diesen Wert wendet Ihre Stadt oder Gemeinde dann ihren individuellen Hebesatz an.
Was ist der Grundsteuermessbetrag?
Der Grundsteuermessbetrag ist ein wichtiges Zwischenergebnis auf Ihrem Steuerbescheid. Er entsteht, wenn das Finanzamt den ermittelten Wert Ihrer Immobilie mit einer gesetzlich festgelegten Promille-Zahl (der Steuermesszahl, z. B. 0,31 ‰ für Wohngebäude im Bundesmodell) multipliziert. Erst dieser Messbetrag wird an die Gemeinde weitergeleitet, die ihn mit ihrem Hebesatz multipliziert, um Ihre endgültige Steuerlast zu berechnen.
Kann ich die Grundsteuer 2026 auf Mieter umlegen?
Ja, wenn Sie eine Immobilie vermieten, gehört die Grundsteuer B zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie können diese zu 100 % über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Wichtig: Die Grundsteuer A oder die neue Grundsteuer C dürfen nicht auf normale Wohnungsmieter umgelegt werden.
Ist die Grundsteuer für bebaute oder unbebaute Grundstücke teurer? (Stichwort: Grundsteuer C)
Grundsätzlich fielen unbebaute Grundstücke (Bauland) bisher wie bebaute Grundstücke unter die normale Grundsteuer B. Seit 2025 dürfen Städte und Gemeinden jedoch die neue Grundsteuer C für baureife, aber ungenutzte Grundstücke erheben. Der Hebesatz für diese Grundsteuer C ist meist drastisch höher als für bebaute Grundstücke (B). Das Ziel des Staates: Grundstücksspekulationen teuer machen und Eigentümer zum Bauen zwingen.
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Phillip Hagel
Immobilienberater, DEKRA zertifizierter Sachverständiger (D1 Plus), Verkauf, Vermietung
