Monty Albrecht
Grundstücksbewertung
Was gibt es bei der Grundstücksbewertung zu beachten?
Grundstückswert ermitteln
- was wirklich zählt!
Zur Verkehrswert-Ermittlung eines Grundstücks, sollte zunächst geprüft werden, ob es sich um Bauland handelt. Landwirtschaftlich genutzte Flächen folgen ihren ganz eigenen Regeln, auf die wir hier nicht näher eingehen.
Darüber hinaus wird bei der Grundstücksbewertung in bebaute und unbebaute Flächen unterschieden. Bei der bebauten Fläche ist, neben dem eigentlichen Grundstück, auch das darauf stehende Gebäude mit zu bewerten. Der Bewertungsprozess wird infolgedessen umfangreicher, da auch der Zustand des Gebäudes einer Analyse unterzogen werden muss.
Wie erfolgt eine Grundstücksbewertung?
Geht es bei der gewünschten Grundstücksbewertung um Bauland bzw. bereits bebaute Flächen, sind folgende drei gängige Bewertungs-Verfahren in Betracht zu ziehen:
1. Vergleichswertmethode
Bei dieser Methode informiert man sich über vergleichbare Vorgänge. Welche Preise wurden z.B. für ähnliche Grundstücke in ähnlicher Lage, im gleichen Stadtgebiet und äquivalenten Zeitraum erzielt? Achten Sie unbedingt darauf, dass diese Daten aktuellen Datums sind. Der Markt entwickelt sich schnell und dynamisch, so dass Preise kurzfristig variieren können. Die Vergleichswertmethode wird in erster Linie bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen verwendet. Grund dafür ist die geforderte hohe Anzahl an vergleichbaren Objekten, um daraus einen realistischen Vergleichswert ermitteln zu können. Solch eine geforderte Wertermittlung ist bei individuell konzipierten Häusern mangels vergleichbaren Objekten in der Regel nicht darstellbar.
2. Bodenrichtwert
Wenn diese Vergleichsangebote fehlen, gibt es alternativ die Möglichkeit, sich an die örtlichen Gutachterausschüsse zu wenden. In deren alljährlichen Veröffentlichungen werden alle lokalen Objektverkäufe dokumentiert. Inkludiert sind Verkaufspreise und Bodenrichtwerte für sämtliche in der Vergangenheit verkauften Grundstücke.
Der Bodenrichtwert bildet den Bodenwert für Grundstücke zu einem bestimmten Zeitpunkt ab und nimmt somit Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. Allerdings dient dieser Wert lediglich als Orientierung und ist kein Garant dafür, beim Verkauf auch den entsprechenden Preis zu erzielen. Hinzukommt, dass die angegebenen Verkaufspreise in der Vergangenheit erzielt wurden und somit keine Aktualität darstellen.
Am Ende wird der finale Verkaufspreis immer von der Mixtur aus geübtem Verhandlungsgeschick und aktueller Situation am Immobilienmarkt bestimmt.
3. Bauträgerkalkulation
Für den potenziellen Käufer eines Grundstücks, sei es ein Investor oder ein Bauträger, ist entscheidend, wie er die Fläche anschließend bestmöglich bebauen kann. Entweder mit Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Er wird also zunächst kalkulieren, welchen Gewinn sich mit der Bebauung erzielen lässt. Faktisch heißt dies, er bewertet die vermutlichen Baukosten und den möglichen Verkaufspreis des Neubaus. Daraus lässt sich dann leicht den voraussichtlichen Gewinn errechnen. Auf Basis dieser Information entscheidet er in der Regel, welche Summe er für das Grundstück zu zahlen bereit sein wird.
Wertsteigernd oder wertmindernd?
Welche Faktoren prägen
letztendlich den
Grundstückspreis?
Wenn Sie über einen Verkauf Ihres Grundstücks nachdenken sollten, ist es ratsam, nachfolgende Aspekte bei Ihrer Analyse zu berücksichtigen:
Art des Grundstücks
- Unterscheidung Bau- oder Ackerland.
- Bebauungs- bzw. Flächennutzungsplanung mit Angaben über Größe, Zuschnitt und Erschließungsgrad. Je größer die Bebauungsfläche ist, desto höher fällt die Bewertung aus. Darf ein Grundstück gar nicht bebaut werden, ist es im schlimmsten Fall so gut wie wertlos.
- Bodenbeschaffenheit: Muss ein Gebäude zunächst abgerissen werden oder gibt es Altlasten im Boden, reduziert sich der Verkaufswert des Grundstücks um genau diese Beseitigungskosten.
Makro-Lage
- Stadtteil und Infrastruktur, wie Verkehrsanbindung, Schulen, Ärzte oder auch Einkaufsmöglichkeiten.
Mikro-Lage
- Hierzu gehört die Grundstücksindividuelle Charakteristika, wie das Erscheinungsbild der Nachbarschaft, die Hanglage mit möglichst unverbaubarer Aussicht und die Ausrichtung. Eine Südwest Ausrichtung wird beispielsweise höher bewertet als die Ausrichtung nach Nordost.
- Beeinträchtigende Merkmale werden ebenso in die Grundstücksbewertung einbezogen. Hierzu gehört beispielsweise Ruhestörung durch erhöhte Verkehrsfrequenz oder einem nahe gelegenen Gewerbebetrieb.
Die Bewertung eines Grundstücks ist also kein leichtes Unterfangen. Auch hier empfiehlt es sich, einen Experten ins Vertrauen zu ziehen, der über die notwendigen Fach- und Sachkenntnisse verfügt. Zu diesen Experten gehören Makler, Sachverständige und Behörden.
Gern sprechen wir mit Ihnen über Ihr Grundstück und garantieren Ihnen schon jetzt die bestmögliche Vermarktung!
