Monty Albrecht
Hausverkauf Kosten: Wer zahlt was?
Wer sein Haus verkaufen möchte, rechnet im ersten Moment vor allem mit einem hohen Zahlungseingang auf dem Konto. Doch bis der Verkaufspreis tatsächlich fließt, müssen Eigentümer verschiedene Ausgaben einkalkulieren. Die Hausverkauf Kosten werden oft unterschätzt und können den tatsächlichen Nettoerlös spürbar schmälern. Gleichzeitig herrscht bei Käufern und Verkäufern oft große Unklarheit über die Kostenverteilung: Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf? Wer trägt die Maklerprovision? Und wann schlägt das Finanzamt zu?
In diesem Ratgeber erfahren Sie im Detail, welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie als Verkäufer zukommen, welche Gebühren der Käufer übernimmt und wie Sie finanzielle Überraschungen im Jahr 2026 sicher vermeiden.
Das Wichtigste auf einen Blick: Hausverkauf Kosten
Für den schnellen Überblick haben wir die wichtigsten Fakten zur Kostenverteilung zusammengefasst:
- Verkäuferkosten: Als Verkäufer müssen Sie mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 % bis 5 % des Verkaufspreises rechnen.
- Notarkosten Hausverkauf - Wer zahlt? Grundsätzlich gilt: Der Käufer trägt die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbuchumschreibung (ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises).
- Welche Notarkosten zahlt der Verkäufer? Der Verkäufer zahlt lediglich die Löschung von eigenen Belastungen im Grundbuch (z. B. eine alte Grundschuld).
- Maklerprovision: Bei MAKRO IMMOBILIEN profitieren Sie von einer fairen gesetzlichen Teilung der Courtage (je 3,9 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer).
- Pflichtdokumente: Die Kosten für den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis sowie Grundbuchauszüge trägt immer der Verkäufer.
- Steuern: Fällt der Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist an und wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, muss der Verkäufer Spekulationssteuer zahlen. Die Grunderwerbsteuer zahlt hingegen der Käufer.
Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?
Ein Haus zu verkaufen, ist ein komplexer rechtlicher und wirtschaftlicher Vorgang. Wenn wir die Frage nach den Kosten beim Haus verkaufen beantworten, müssen wir zwischen unvermeidbaren Pflichtkosten und optionalen, aber oft sinnvollen Ausgaben unterscheiden.
Insider-Tipp: So umgehen Sie die teure Vorfälligkeitsentschädigung
Die Gebühr für die vorzeitige Kreditablösung kann beim Hausverkauf der größte Kostenfresser sein (oft 5.000 bis 15.000 Euro). Es gibt jedoch zwei elegante Wege:
Der Pfandtausch (Objekttausch): Bestehenden Kreditvertrag einfach auf die neue Immobilie „mitnehmen“ – die Entschädigung entfällt komplett.
Kreditübernahme durch den Käufer: Der Käufer übernimmt Ihren alten, günstigen Zinssatz. Sie sind schuldenfrei ohne Strafgebühren.
Der Notar: Wer zahlt Notarkosten beim Hausverkauf?
Die mit Abstand häufigste Frage in der Beratung bei MAKRO IMMOBILIEN lautet: Wer zahlt Notarkosten beim Hauskauf bzw. Hausverkauf? Da ein Immobilienverkauf in Deutschland nur durch eine notarielle Beurkundung (§ 311b BGB) rechtskräftig wird, kommt niemand um den Notar herum.
Die klare Antwort auf die Frage lautet: Die Hauptkosten trägt der Käufer.
Hauskauf: Wer zahlt Notar und Grundbuchamt? (Käuferanteil)
Es ist gängige Praxis und meist vertraglich so festgehalten, dass der Käufer die Gebühren für den Immobilienkaufvertrag, die treuhänderische Abwicklung und die Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch übernimmt. Diese Notar Kosten beim Hausverkauf belaufen sich auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises (ca. 1 % Notar, ca. 0,5 % Grundbuchamt). Auch die Wahl des Notars obliegt traditionell dem Käufer, da er die Rechnung begleicht.
Welche Notarkosten entstehen für den Verkäufer?
Der Verkäufer muss nur dann den Notar bezahlen, wenn er eigene Altlasten aus dem Grundbuch entfernen lassen muss. Das betrifft vor allem die Löschung der Grundschuld. Wenn Ihr damaliger Immobilienkredit abbezahlt ist, steht die Bank oft noch als Gläubiger im Grundbuch. Der Käufer verlangt eine "lastenfreie" Übergabe. Die Notar- und Grundbuchkosten für diese Löschung trägt der Verkäufer. Sie belaufen sich auf etwa 0,2 % bis 0,4 % der eingetragenen Grundschuld.
Wer zahlt die Notarkosten, wenn der Hausverkauf platzt?
Eine wichtige Ausnahme gibt es: Was passiert, wenn der Notar den Vertragsentwurf bereits geschrieben hat, aber der Verkauf in letzter Sekunde scheitert? In diesem Fall gilt das Prinzip: Wer die Musik bestellt, bezahlt sie. Wenn der Käufer abspringt, aber den Notar beauftragt hatte, muss der Käufer die Entwurfsgebühr zahlen. Haben Sie als Verkäufer den Notar beauftragt, bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen.
Maklerprovision: Kostenverteilung beim Hausverkauf
Ein professioneller Immobilienmakler nimmt Ihnen den enormen Zeit- und Arbeitsaufwand eines Hausverkaufs ab, bewahrt Sie vor rechtlichen Fehlern und erzielt in der Regel einen deutlich besseren Verkaufspreis. Doch wer zahlt die Courtage?
Ende 2020 hat der Gesetzgeber die Verteilung der Maklerkosten (§ 656c BGB) für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen beim Verkauf an Privatpersonen neu geregelt.
Es gilt die gesetzliche Provisionsteilung:
Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Maklerprovision übernehmen. In der Praxis bedeutet das: Bei MAKRO IMMOBILIEN beträgt die Courtage insgesamt 7,8 %, also jeweils 3,9 % für Käufer und Verkäufer inklusive Mehrwertsteuer.
Gut zu wissen: Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken greift diese gesetzliche Regelung nicht. Hier ist die Verteilung der Provision völlig frei verhandelbar.
Optionale Kosten: Wertgutachten und Renovierungen
Zu den direkten Verkaufs- und Nebenkosten können weitere, optionale Ausgaben hinzukommen:
1
Immobilienbewertung / Wertgutachten
Um den perfekten Angebotspreis zu finden, ist eine Wertermittlung essenziell. Ein Kurzgutachten kostet ca. 500 € bis 1.500 €, ein gerichtsfestes Vollgutachten bis zu 3.000 €.
Tipp: Wenn Sie MAKRO IMMOBILIEN mit dem Verkauf beauftragen, ist eine professionelle Wertermittlung für Sie bereits im Service inbegriffen!
2
Renovierungen & Home Staging
Kleine kosmetische Reparaturen können den Wert unverhältnismäßig stark steigern. Auch professionelles Home Staging (ca. 1 % bis 3 % des Preises) zahlt sich meist durch einen schnelleren Abschluss aus.
3
Eigenvermarktung (Privatverkauf)
Wer ohne Makler verkauft, zahlt Inserate, Profi-Fotos und Exposé-Erstellung selbst (ca. 4.000 € bis 5.000 €). Hinzu kommen die hohen Kosten für Ihre eigene Zeit.
Übersichtstabelle: Wer zahlt was beim Hausverkauf?
Damit Sie Ihre Kosten beim Hausverkauf exakt planen können, zeigt Ihnen diese Gegenüberstellung, wer welche Kaufnebenkosten und Verkaufskosten regulär übernimmt.
Beispielrechnung: Vom Verkaufspreis zum echten Nettoerlös
Um die Theorie greifbar zu machen, rechnen wir ein typisches Szenario für 2026 durch.
Ausgangslage: Sie verkaufen Ihr Einfamilienhaus für 500.000 Euro. Sie bewohnen das Haus selbst (keine Spekulationssteuer) und Ihr Kredit ist bereits abbezahlt, es steht aber noch eine alte Grundschuld von 200.000 Euro im Grundbuch, die gelöscht werden muss. Sie beauftragen MAKRO IMMOBILIEN mit dem Verkauf.
Das bedeutet für Ihren Erlös:
Von den vereinbarten 500.000 Euro Kaufpreis fließen nach Abzug Ihrer Verkäuferkosten (ca. 20.250 Euro) am Ende rund 479.750 Euro als reiner Nettoerlös auf Ihr Konto. Wie die Gegenüberstellung deutlich zeigt, trägt der Käufer bei einem Hausverkauf die weitaus größere Nebenkosten-Last. Er muss zusätzlich zum Kaufpreis fast 60.000 Euro an Steuern, Notargebühren und Maklercourtage aufbringen. Für Sie als Verkäufer fallen die Kosten im Verhältnis zum Verkaufsgewinn also deutlich geringer aus.
Fazit: Transparenz schützt vor Verlusten
Die Frage „Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?“ lässt sich nicht pauschal mit einem festen Betrag beantworten. Während die Notarkosten für den eigentlichen Hauskauf vom Käufer getragen werden, fallen für Sie als Verkäufer Kosten für Dokumente, eventuelle Bankgebühren, Grundschuldlöschungen und die anteilige Maklerprovision an.
Wer versucht, an der falschen Stelle zu sparen – etwa durch den Verzicht auf einen Makler oder eine fundierte Wertermittlung – verliert am Ende beim verhandelten Kaufpreis oft deutlich mehr Geld, als er an Gebühren gespart hat. Das gilt besonders bei einem Notverkauf der Immobilie, wenn zeitlicher Druck besteht.
Planen Sie Ihren Hausverkauf sicher und stressfrei mit MAKRO IMMOBILIEN. Wir beraten Sie transparent zu allen anfallenden Kosten, ermitteln den optimalen Marktwert Ihrer Immobilie und begleiten Sie kompetent von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin. Kontaktieren Sie uns noch heute für ein unverbindliches Erstgespräch!
FAQ – Häufige Fragen zu den Hausverkauf Kosten
Wer zahlt Notarkosten beim Hausverkauf?
Die Notarkosten für den Immobilienkaufvertrag (sowie die Grundbuchkosten für die Umschreibung) zahlt der Käufer. Diese betragen in der Regel 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
Welche Kosten beim Hausverkauf muss ich als Verkäufer beim Notar übernehmen?
Als Verkäufer müssen Sie nur die Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung von Rechten Dritter bezahlen. Das ist in den meisten Fällen die Löschung einer noch eingetragenen Grundschuld Ihrer Bank. Rechnen Sie hier mit etwa 0,2 % bis 0,4 % der Grundschuldsumme.
Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den klassischen Kaufnebenkosten und wird ausnahmslos vom Käufer an das zuständige Finanzamt gezahlt. Erst nach Zahlung dieser Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbuchumschreibung zwingend erforderlich ist.
Kann ich die Kosten beim Hausverkauf steuerlich absetzen?
Verkaufen Sie Ihre privat genutzte Immobilie steuerfrei (außerhalb der Spekulationsfrist), können Sie die Verkaufskosten (z. B. Maklergebühren, Inserate, Notarkosten für Löschung) in der Regel nicht steuerlich geltend machen. Fällt jedoch Spekulationssteuer an, können Sie die Makler- und Verkaufsgebühren vom Veräußerungsgewinn abziehen, was Ihre Steuerlast senkt.
Muss ich für die Immobilienbewertung immer bezahlen?
Nein. Wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigen (z. B. bei Scheidung oder Erbschaftssteuerangelegenheiten), kostet ein Sachverständiger Geld. Wenn es Ihnen jedoch um die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises für den Verkauf geht, übernehmen Qualitätsmakler wie MAKRO IMMOBILIEN diese Einwertung im Rahmen des Vermarktungsauftrags oft kostenfrei für Sie.
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Phillip Hagel
Immobilienberater, DEKRA zertifizierter Sachverständiger (D1 Plus), Verkauf, Vermietung
