Monty Albrecht
Haus verkaufen bei Scheidung: Ihre Optionen im Überblick
Was ist Ihre Immobilie wert?
Scheidung und Haus verkaufen: Bei einer Scheidung müssen Sie Ihre Immobilie nicht zwingend verkaufen. Beide Ehepartner können das Haus gemeinsam verkaufen, einen Partner auszahlen, die Immobilie vermieten oder auf die Kinder übertragen. Stimmt keiner dieser Wege, droht als letztes Mittel die Teilungsversteigerung.
Inhaltsverzeichnis
- Muss das Haus bei Scheidung verkauft werden? Ihre 5 Optionen
- Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?
- Schritt für Schritt: So läuft der Hausverkauf bei Scheidung ab
- Steuer, Kredit und rechtliche Fallstricke beim Scheidungsverkauf
- Trennungsjahr: Der günstigste Zeitpunkt für den Verkauf?
- Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung
Wenn eine Ehe endet, stellt das gemeinsame Haus die meisten Paare vor die drängendsten Fragen: Wer bleibt, wer zieht aus, wer zahlt den Kredit weiter, und was passiert, wenn man sich nicht einigen kann? Die Antwort hängt von Eigentumsverhältnissen, dem ehelichen Güterstand und den persönlichen Umständen ab. Dieser Leitfaden erklärt Ihre konkreten Handlungsoptionen und die wichtigsten rechtlichen sowie steuerlichen Punkte.
Muss das Haus bei Scheidung verkauft werden? Ihre 5 Optionen
- Gemeinsamer Verkauf: Beide Ehepartner verkaufen die Immobilie und teilen den Erlös.
- Auszahlung eines Partners: Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus.
- Gemeinsame Vermietung: Beide behalten das Eigentum und erzielen Mieteinnahmen.
- Übertragung auf die Kinder: Die Immobilie wird auf gemeinsame Kinder übertragen.
- Teilungsversteigerung: Das Gericht versteigert die Immobilie, wenn keine Einigung gelingt.
Nein, bei einer Scheidung müssen Sie Ihre gemeinsame Immobilie nicht zwingend verkaufen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt keinen automatischen Hausverkauf vor. Was tatsächlich mit dem Haus passiert, hängt vor allem davon ab, wem die Immobilie gehört und ob sich beide Ehepartner einigen können.
Gehört das Haus beiden Ehegatten zu gleichen Teilen, was im Grundbuch eingetragen ist, können Sie zwischen den fünf oben genannten Optionen wählen. Gehört die Immobilie nur einem Ehepartner, hat der andere im Regelfall keinen eigentumsrechtlichen Anspruch darauf, wohl aber möglicherweise einen Zugewinnausgleichsanspruch in Geld. Ohne Ehevertrag gilt die gesetzliche Zugewinngemeinschaft: Der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs wird zwischen beiden Partnern ausgeglichen.
Hier greift jedoch ein wichtiger rechtlicher Fallstrick: Selbst wenn Sie als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dürfen Sie die Immobilie während der Trennungsphase im Regelfall nicht ohne die Zustimmung Ihres Ex-Partners verkaufen. Wenn das Haus nämlich Ihr nahezu gesamtes Vermögen ausmacht – in der Praxis reichen hier oft schon 85 bis 90 Prozent des Gesamtwerts –, schützt der Paragraf 1365 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die wirtschaftliche Basis der Familie und verbietet einen eigenmächtigen Verkauf.
Welche Option die richtige ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation, laufenden Kreditverpflichtungen und der Frage ab, ob Kinder im Haushalt leben. Die Frage, wer das Haus bei Scheidung bekommt, klären wir in einem eigenen Ratgeber ausführlich.
Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?
Können sich beide Ehepartner über den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie nicht einigen, bleibt als letztes rechtliches Mittel die Teilungsversteigerung. Bei der Teilungsversteigerung beantragt einer der Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie. Das Gericht lässt die Immobilie öffentlich versteigern; der Erlös wird anschließend unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Der wesentliche Nachteil der Teilungsversteigerung: Immobilien erzielen dabei häufig deutlich niedrigere Preise als bei einem regulären Verkauf am freien Markt, da der Zeitdruck und das Verfahren kaufwillige Interessenten abschrecken können. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Familienrecht hat jeder Miteigentümer grundsätzlich das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, auch ohne Zustimmung des anderen.
Professionelle Begleitung durch Makler und Fachanwalt macht eine Einigung leichter und bewahrt beide Parteien vor unnötigen finanziellen Verlusten.
Schritt für Schritt: So läuft der Hausverkauf bei Scheidung ab
Das Wichtigste auf einen Blick- Immobilienbewertung beauftragen, bevor Preisverhandlungen beginnen
- Gemeinsam einen Makler auswählen, Vertrauen auf beiden Seiten ist entscheidend
- Kreditinstitut frühzeitig über den geplanten Verkauf informieren
- Notartermin koordinieren und Grundbuchänderung vorbereiten
- Erlös nach schriftlicher Vereinbarung oder Gerichtsbeschluss aufteilen
- Immobilienbewertung beauftragen: Der erste Schritt ist eine neutrale, professionelle Immobilienbewertung. Der ermittelte Verkehrswert ist die sachliche Grundlage für alles Weitere – Verkaufspreis, Auszahlungsbetrag und Zugewinnausgleich.
- Gemeinsam einen Makler beauftragen: Beide Ehepartner sollten den Makler gemeinsam auswählen und den Maklervertrag gemeinsam unterzeichnen. So entsteht auf beiden Seiten Vertrauen in den Vermarktungsprozess.
- Kredit und Bank informieren: Sobald der Verkauf beschlossen ist, muss das finanzierende Kreditinstitut informiert werden. Das Darlehen wird mit dem Verkaufserlös abgelöst; eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung sollte vorab kalkuliert werden.
- Notartermin koordinieren: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Gleichzeitig wird die Umschreibung im Grundbuch angestoßen. Beide Ehepartner müssen beim Notartermin anwesend sein oder eine notarielle Vollmacht erteilen.
- Erlös aufteilen: Nach Abzug aller Kosten, Kreditablösung, Vorfälligkeitsentschädigung, Maklercourtage, Notarkosten, wird der verbleibende Erlös gemäß der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile oder einer schriftlichen Vereinbarung aufgeteilt.
Für einen reibungslosen Ablauf ist außerdem eine schriftliche Scheidungsfolgenvereinbarung empfehlenswert, in der alle Regelungen zur Immobilie verbindlich festgehalten werden. Das spart Kosten und verhindert spätere Streitigkeiten. Wer vor oder während der Ehe einen Ehevertrag geschlossen hat, sollte zunächst prüfen, ob dort Regelungen zur Vermögensaufteilung getroffen wurden. Unser Verkäufer-Service begleitet Sie von der ersten Bewertung bis zum Vertragsabschluss. Gerade in der Metropolregion Hamburg und den Kreisen Pinneberg und Steinburg können Immobilienwerte je nach Mikrolage erheblich voneinander abweichen — eine pauschale Online-Schätzung genügt hier nicht. Eine exakte und neutrale Marktwertermittlung direkt vor Ort bildet die einzig rechtssichere Grundlage für alle weiteren Entscheidungen wie den Verkaufspreis, den Auszahlungsbetrag oder den Zugewinnausgleich.
Auszug eines Partners: Anspruch auf Nutzungsentschädigung
Zieht ein Ehepartner während der Trennungsphase aus und bleibt der andere im gemeinsamen Haus wohnen, sorgt das häufig für Streit um das Geld. Dem ausgezogenen Partner steht laut Familienrecht ab dem Auszug grundsätzlich eine angemessene Nutzungsentschädigung zu. Diese Entschädigung orientiert sich in der Regel an der ortsüblichen Miete und wird häufig mit den weiterhin gezahlten Kreditraten verrechnet. Es lohnt sich, diese Beträge frühzeitig schriftlich zu regeln, um teure Folgeprozesse zu vermeiden.
Checkliste: Hausverkauf bei Scheidung
Haken Sie die Schritte ab, um den Überblick im Verkaufsprozess zu behalten.
Vorbereitungsphase
Verkaufsabwicklung
Abschluss & Aufteilung
Tipp: Sie können die Punkte direkt im Browser anklicken und abhaken.
Steuer, Kredit und rechtliche Fallstricke beim Scheidungsverkauf
- Spekulationssteuer: Fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde.
- Grunderwerbsteuer-Befreiung (§ 3 Nr. 5 GrEStG): Übertragungen zwischen Ex-Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Kreditablösung: Bei gemeinsamen Baudarlehen haften beide Ehepartner als Gesamtschuldner — eine Entlassung aus der Haftung erfordert die Zustimmung der Bank.
- Bausparvertrag: Muss bei Scheidung separat geregelt werden, entweder aufgeteilt, übertragen oder ausgezahlt.
Spekulationssteuer: Wann sie beim Hausverkauf nach Scheidung anfällt
Die Spekulationssteuer, korrekt: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne gemäß § 23 EStG, ist ein Punkt, den viele Paare im Scheidungsstress übersehen. Wer die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft und sie nicht in den letzten zwei Jahren ausschließlich selbst bewohnt hat, muss den Veräußerungsgewinn als Einkommen versteuern. Wurde die Immobilie durchgehend selbst genutzt, entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer.
Deshalb gilt: Den Verkauf möglichst noch im Trennungsjahr einleiten, während die Eigennutzung beider Partner noch nachweisbar ist — das kann die Spekulationssteuer vollständig vermeiden.
Grunderwerbsteuer-Befreiung für Ex-Ehegatten
Übernimmt ein Ehepartner die Immobilie und trägt den anderen aus dem Grundbuch aus, ist diese Übertragung unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Gemäß § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind Grundstückserwerbe zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung steuerbefreit. Das ist ein wesentlicher finanzieller Vorteil gegenüber einem Erwerb zwischen Dritten und wird von vielen Paaren nicht genutzt, weil sie ihn schlicht nicht kennen.
Wichtig: Die Steuerbefreiung gilt nicht pauschal für jeden Erwerb unter Ex-Ehegatten. Sie setzt voraus, dass die Übertragung tatsächlich im Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung steht. Für eine rechtssichere Einschätzung ist anwaltliche Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht empfehlenswert.
Kreditablösung und gemeinsame Haftung
Ein gemeinsam aufgenommenes Baudarlehen bleibt nach der Trennung zunächst unverändert bestehen. Beide Ehepartner haften als Gesamtschuldner, das heißt, die Bank kann von jedem der beiden Ehepartner die vollständige Rückzahlung verlangen, unabhängig davon, wer tatsächlich im Haus wohnt oder die Raten zahlt. Soll ein Ehepartner aus der Haftung entlassen werden, muss das Kreditinstitut zustimmen, und das tut es nur, wenn die verbleibende Person die Kreditwürdigkeit allein nachweisen kann.
Ist eine Ablösung des Darlehens durch den Verkaufserlös geplant, sollte die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig bei der Bank angefragt werden. Diese Gebühr für die vorzeitige Kreditauflösung kann je nach Restlaufzeit und Zinssatz erheblich sein, und verringert den verfügbaren Erlös für beide Parteien spürbar.
Trennungsjahr: Der günstigste Zeitpunkt für den Verkauf?
Das Trennungsjahr ist der gesetzlich vorgeschriebene 12-monatige Zeitraum, den ein Ehepaar vor der eigentlichen Scheidung getrennt gelebt haben muss. Erst nach Ablauf dieses Jahres kann das Scheidungsverfahren eingeleitet werden. Dieser Zeitraum bietet, neben der persönlichen Klärung, auch immobilienwirtschaftlich eine wichtige Entscheidungsphase.
Wer die Immobilie noch während des Trennungsjahres verkauft, profitiert davon, dass die Eigennutzungsvoraussetzungen für die Spekulationssteuerbefreiung noch erfüllt sind, sofern beide Partner oder zumindest einer von ihnen bis zur Trennung in der Immobilie gewohnt hat. Nach dem Auszug beider Parteien ändert sich die steuerliche Ausgangslage. Im Trennungsjahr besteht außerdem die Möglichkeit, alle Vermögensfragen, Zugewinnausgleich, Sorgerecht, Haushaltsaufteilung, einvernehmlich zu regeln. Eine schriftliche Scheidungsfolgenvereinbarung, die vor dem Notar geschlossen wird, reduziert den späteren Abstimmungsaufwand erheblich. Unser Ratgeber Hausverkauf bei Trennung geht auf diese Phase vertieft ein.
Hinweis für Ihren Entscheidungsprozess: Erfahrungsgemäß dauert ein Scheidungsverfahren nach Ablauf des Trennungsjahres bei strittigen Vermögensfragen mehrere Monate bis über ein Jahr. Wer den Hausverkauf frühzeitig anstößt und nicht bis zum rechtskräftigen Scheidungsurteil wartet, spart Zeit, und häufig Steuern. Lassen Sie die Immobilie zunächst bewerten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung
Kann ein Ehegatte den Hausverkauf ohne Zustimmung des anderen erzwingen?
Nein, solange die Immobilie beiden Ehegatten gehört, kann keiner von beiden allein über den Verkauf entscheiden. Verweigert ein Ehepartner dauerhaft die Zustimmung, kann der andere beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht lässt die Immobilie dann öffentlich versteigern. Häufig erzielt eine Teilungsversteigerung jedoch einen niedrigeren Erlös als ein freihändiger Verkauf.
Wie wird der Verkaufserlös beim Hausverkauf nach Scheidung aufgeteilt?
Der Verkaufserlös wird nach Abzug aller Kosten (Kreditablösung, Vorfälligkeitsentschädigung, Maklercourtage, Notarkosten) gemäß den im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteilen aufgeteilt. Gehört das Haus beiden je zur Hälfte, erhalten beide je die Hälfte des Reinerlöses. Eine abweichende Aufteilung ist per schriftlicher Vereinbarung möglich.
Ist Grunderwerbsteuer fällig, wenn ein Ehepartner die Immobilie übernimmt?
Nicht zwingend. Gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG sind Grundstückserwerbe zwischen geschiedenen Ehegatten, die im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung stattfinden, von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Befreiung gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen, lassen Sie dies rechtlich prüfen.
Was passiert mit dem Hauskredit, wenn das Haus verkauft wird?
Das laufende Baudarlehen wird in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst. Beide Ehepartner haften bis zur Ablösung als Gesamtschuldner. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Die genaue Höhe dieser Gebühr sollte vorab schriftlich bei der Bank angefragt werden.
Wann fällt beim Hausverkauf nach Scheidung Spekulationssteuer an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie nicht in den letzten zwei Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Hat mindestens ein Ehepartner die Immobilie durchgehend selbst genutzt, entfällt die Steuer. Nach dem Auszug beider Parteien läuft die Frist weiter, der Verkaufszeitpunkt ist daher steuerlich relevant.
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Phillip Hagel
Immobilienberater, DEKRA zertifizierter Sachverständiger (D1 Plus), Verkauf, Vermietung
