Sachwertverfahren:
So funktioniert es richtig!

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Das Sachwertverfahren ermittelt den Boden- sowie Objektwert mit den dazugehörigen baulichen Anlagen primär von eigengenutzten Immobilien. Dabei sind beispielsweise die Herstellungskosten der Immobilie und sonstigen baulichen Anlagen einzeln zu bewerten. Anschließend werden diese zusammen mit dem Grundstückswert zu einem gesamten Sachwert aufaddiert. 

Prinzipiell ist das Sachwertverfahren das komplexeste der drei normierten Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Aufgrund dieser Komplexität empfehlen wir, einen Experten, wie einem Gutachter oder Sachverständigen, hinzuzuziehen.

Wann ist der Einsatz des Sachwertverfahrens sinnvoll?

Das Sachwertverfahren findet üblicherweise bei folgenden Situationen Anwendung: 

  • Aufgrund fehlender Vergleichsdaten, erscheint weder der Einsatz des Vergleichswertverfahrens noch des Ertragswertverfahrens sinnvoll.
  • Bau- und Erstellungskosten eines Objektes stehen im Fokus – wie etwa bei einer gewünschten Beleihung der Immobilie.  

Das Sachwertverfahren eignet sich zudem hervorragend als Ergänzung zu einem der beiden vorhergenannten Methoden. In dem Fall werden deren Ergebnisse validiert. 

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Wie überall gilt auch hier: Der Verkaufspreis einer Immobilie richtet sich nicht statisch nach dem Bodenrichtwert, dem Gebäudesachwert und dem Marktanpassungsfaktor. Angebot und Nachfrage, sowie die subjektiven Ansichten eines potenziellen Käufers spielen bei der Preisfindung ebenfalls eine große, wenn nicht sogar die entscheidende Rolle. 

Beispielrechnung Sachwertverfahren

Grundstücksgröße:540 qm
Bodenrichtwert:EUR 350,00/qm
Bodenwert:EUR 189.000Summe aus Fläche und Bodenrichtwert
Regelherstellungskosten 
pro Flächeneinheit:EUR 1.150je nach Baujahr, Ausstattung, Gebäudeklasse 
Bruttogrundfläche:220qm
Gebäudeherstellungskosten:EUR 264.000
Alterswertminderung:EUR –115.500 35 Jahre à 1,25% Summe linearer Abschreibungen
Gebäudesachwert:EUR 148.500
Vorläufiger Sachwert:EUR 337.500Summe = Bodenwert + Gebäudesachwert
Wertzahl:0,90 Marktanpassungsfaktor
Sachwert = Verkehrswert

Erläuternde Faktoren zur Berechnung des Sachwertes

  • Bodenwert 

    Der Bodenwert bestimmt den Wert eines Grundstücks beziehungsweise eines Grundstücksanteils. Er wird anhand des lokalen Bodenrichtwerts ermittelt. Diese Richtwerte resultieren aus gesammelten Verkaufspreisen des örtlichen Gutachterausschusses.
  • Regelherstellungskosten
    Um die Regelherstellungskosten errechnen zu können, sind im Wesentlichen zwei Faktoren ausschlaggebend. Zum einen die Qualitätsmerkmale der verwendeten Bauteile und zum anderen der Ausbau der Immobilie. Bei den Herstellungskosten des Gebäudes handelt es sich nicht um tatsächliche Kosten, sondern um marktübliche Durchschnittspreise pro Quadratmeter Brutto Grundfläche. Diese Durchschnittspreise beruhen auf Erfahrungswerten, die im Laufe der Zeit erhoben wurden und heute tabellarisch nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards sowie Baujahr abrufbar sind.
  • Alterswertminderung
    Hier handelt es sich um eine gleichmäßig linear verlaufende Wertminderung einer Immobilie. Der Gesetzgebers schätzt die Nutzungsdauer von Wohnimmobilien auf etwa 80 Jahre. Pro Jahr beläuft sich die Wertminderung auf 1,25%.
  • Gebäudesachwert
    Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, ist der  Betrag aus der Alterswertminderung von den Gebäudeherstellungskosten abzuziehen. Der Bodenwert spielt hier keine Rolle.
  • Vorläufiger Sachwert

    Dieser Wert ergibt sich aus der Summe des Boden- und des Gebäudesachwertes.
  • Marktanpassungsfaktor / Wertzahl

    Mit dem Marktanpassungsfaktor lässt sich der rein rechnerisch ermittelte „vorläufige Sachwert“ preislich an örtliche Marktgegebenheiten angleichen. Multipliziert mit dem Faktor ergibt sich der Verkehrswert, mit dem die Immobilie gehandelt wird. Lokale Gutachterausschüsse ermitteln die Marktanpassungsfaktoren und stellen sie zur Verfügung.