Vergleichswertverfahren bei Immobilien – wann sinnvoll?

Mit dem sehr häufig verwendeten Vergleichswertverfahren lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie überwiegend aus dem Wert vergleichbarer Immobilien ableiten. Voraussetzung für den Einsatz diese Methode ist zwangsläufig eine ausreichend vorhandene Anzahl vergleichbarer Objekte, die in ähnlicher Lage kürzlich verkauft wurden.  

Wann wird das Vergleichswert-
verfahren angewendet?

Dieses Verfahren findet vornehmlich bei unbebauten Grundstücken und eigengenutzten Immobilien, wie beispielsweise Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder auch Eigentumswohnungen, Anwendung. 

Direkte Vergleichswerte

Bei diesem Verfahren zieht der Gutachter einen direkten Vergleich zwischen sehr ähnlichen und damit gut vergleichbaren Immobilien und Grundstücken. So zum Beispiel ein gerade verkauftes Nachbargrundstück oder auch eine baugleiche Doppelhaushälfte. Dieser Verkaufspreis gilt dann als direkter Vergleichswert

Das indirekte Vergleichswertverfahren 

In der Praxis fehlt es oftmals an diesen Vergleichsbeispielen. In dem Fall ist es ratsam, auf das indirekte Vergleichswertverfahren zurück zu greifen. Hinter diesem Verfahren verbirgt sich der Vergleich des zu bewertenden Objektes indirekt mit mehreren anderen verkauften Objekten aus der nahen Vergangenheit. Um ein gutes und möglichst präzises Ergebnis zu erzielen, empfehlen wir für die Analyse eine Zahl von mindestens zehn Objekten aus der näheren Umgebung. 

Diese Daten liefert der örtliche Gutachterausschuss. Dort werden alle in der Vergangenheit erzielten Kaufpreise nach verschiedenen Kriterien segmentiert. Dazu gehören zum Beispiel Lage und Art des Objektes, Zustand des Gebäudes und Außenanlagen, Baujahr, Größe der Wohn- und Nutzfläche. Jedem Segment wird ein errechneter Durchschnittspreis zugeteilt, der wiederum in das Vergleichsverfahren integriert wird. Da dieser Preis nur eine grobe Richtlinie darstellt, ist es ratsam, weitere, wertbeeinflussende Merkmale, in die Bewertung einzubinden. 

Dazu gehören unter anderen:

  • Örtliche Lage (Mikro und Makrolage)
  • Bodenbeschaffenheit
  • Grundstücksgestaltung und Ausrichtung
  • Qualität der Ausstattung
  • Restnutzungsdauer
  • Umwelteinflüsse
  • Nutzungs- und rechtliche Beschränkungen
  • Art und Verwendung der Nachbarliegenden

In jedem einzelnen Vergleich sind Abweichungen zwischen den Vergleichsobjekten mit der zu bewertenden Immobilie üblich. 

Zu- und Abschläge sollten sich, nach deutscher Rechtsprechung, nicht mehr als 30-35% von den Durchschnittwerten einzelner Faktoren unterscheiden. Das Verfahren wird sonst als ungültig eingestuft. 

Beispielrechnung Vergleichswertverfahren

AngabenMusterwohnung lt. GutachterausschussTatsächlich zu bewertende WohnungZu-/Abschlag in %
Größe100qm120qm
Baujahr19921983-5%
Lagegute Lagegute Lage
StockwerkErdgeschossPenthaus+25%
Ausstattungdurchschnittlichdurchschnittlich
Zustandmodernisiertbaujahrestypisch-15%
Vermietungunvermietetvermietet-5%
Preis pro qmEUR 2.500EUR 2.500
Wert absolutEUR 300.000EUR 360.00