Realistischen Verkehrswert für Immobilien ermitteln

– mit Makro Immobilien

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Wie definiert sich der Verkehrswert von Immobilien? 

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Einfacher gesagt: Es handelt sich hier um den voraussichtlichen Verkaufspreis, der am Markt für eine Immobilie durchgesetzt werden kann.

Laut aktueller Wertermittlungsordnung definiert sich der Preis aus dem durchschnittlich angenommenen Wert, der zum Wertermittlungs-Stichtag im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ erzielt wird. 

Anmerkung: Voraussetzung eines „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ ist die Preisbildung in einem Markt, der für alle Akteure offen zugänglich ist. Jeder kann sich in vollem Umfang informieren. Gleichzeitig wird die grundsätzliche Freiheit der Marktteilnehmer vorausgesetzt. 

Bei dem Verkehrswert handelt es sich zunächst nur um eine Rechengröße, die im Rahmen einer Immobilienbewertung, auf mechanische Weise, ermittelt wird. Diese Größe allein reicht nicht aus. Laut Wertermittlungsverordnung sind objektive Faktoren zusätzlich in der Beurteilung zu berücksichtigen. Dazu gehören rechtliche und tatsächliche Gegebenheiten. Beispielsweise sind die energetischen Eigenschaften von Gebäuden sowie Beschaffenheit und Lage der Objekte für die Bewertung maßgeblich. Ebenso fließen geplante Entwicklungen im Städtebau, die im Umfeld des zu bewertenden Objektes bereits verabschiedet sind, in die Wertung mit ein. 

Individuelle und persönliche Aspekte des Verkäufers oder Käufers hingegen, nehmen an dieser Stelle auf die Bewertung keinen Einfluss. 

Dieser Wert ist Stichtagbezogen und kann von einem Tag zum nächsten variieren. 

Übrigens: Der Verkehrswert wird auch Marktwert genannt. Seit der Novellierung des Baugesetzbuchs in 2004 wurden im §194 BauGB beide Begriffe offiziell gleichgestellt. 

Was unterscheidet den Verkehrswert vom Marktpreis?

Der Verkehrswert ist kein Garant dafür, dass sich dieser zwingend im Verkaufspreis widerspiegelt. Der realisierte Marktpreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen. Wird beispielsweise eine Immobilie im Freundeskreis, unter der Hand, angeboten, kann es vorkommen, dass der Verkaufspreis weit unter dem Verkehrswert liegt. Genauso ist es aber auch möglich, einen höheren Preis zu erzielen, wenn etwa ein Käufer bereit ist, einen Liebhaberpreis zu bezahlen. 

Wie berechnet sich der Verkehrswert?

Zur Berechnung des Verkehrswertes können laut Wertermittlungsverordnung unterschiedliche Verfahren angewandt werden. Welches Verfahren Anwendung findet, ist abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie. Entscheidend ist ferner, welches Ziel der „Gutachter“ am Ende verfolgt.  

Nachstehende drei Verfahren sind marktübliche Methoden:

1. Sachwertverfahren
Was ist ein Sachwertverfahren?

Diese Methode wird vorzugsweise, sowohl bei vermieteten Objekten als auch bei freien Immobilien praktiziert. Sie gilt als ein objektives Verfahren welches den Substanzwert von Immobilien feststellt. Dabei werden sämtliche wertbeeinflussenden Parameter der Objekte exakt ermittelt, aufgeführt und abgewogen.  Die Grundlage den Verkehrswert zu berechnen, bildet zum einen der Bodenwert und zum anderen der Gebäudesachwert. Beide Werte werden voneinander getrennt und separat berechnet. Ersteres definiert sich aus dem Bodenrichtwert.  

Im Zuge der Ermittlung des Gebäudesachwertes wird zuerst geprüft, wie hoch die aktuellen Herstellungskosten für das Gebäude heutzutage wären. Im zweiten Stepp wird dieser Betrag um die sogenannte Alterswertminderung reduziert, die sich vor allem aus dem Baujahr und der Bausubstanz des Gebäudes ergibt. Daraus wiederum entsteht der Restgebäudewert, auch Gebäudesachwert genannt.  

Die Summe aus Bodenwert addiert mit dem Gebäudewert und berichtigt um vorhandene Marktanpassungsfaktoren, ergibt den Verkehrswert. Dieses Verfahren wird besonders gern von Banken genutzt, da es aufgrund der Substanz-Orientierung als sicher gilt. 


2. Vergleichswertverfahren
Was ist ein Vergleichswertverfahren?

Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine bewährte und präzise Methode, den Verkehrswert von Immobilien und Grundstücken zu ermitteln. Hier steht, wie der Name es vermuten lässt, die Vergleichbarkeit mit bereits verkauften Objekten und Grundstücken beim Ermitteln des Wertes im Fokus. Hergeleitet wird der Verkehrswert aus den erzielten Verkaufspreisen sehr ähnlicher Objekte sowie Grundstücke in ebenfalls vergleichbaren Lagen. 

Der örtlich ansässige Gutachterausschuss kann Auskunft über die notwendigen Verkaufspreis-Daten liefern. Dort werden sämtliche Daten über verkaufte Objekte vollumfänglich gesammelt und festgehalten. Auf Basis dieser Referenzwerte kann der Verkehrswert errechnet werden. Voraussetzung für den erfolgreichen Einsatz dieser Methode ist das Vorliegen genügend aussagekräftiger Daten über Vergleichsobjekte. 


3. Ertragswertverfahren
Wann ist ein Ertragswertverfahren sinnvoll?

Die Anwendung dieses Verfahren eignet sich vor allem dann, wenn die langfristige Rendite beim Immobilienkauf im Vordergrund steht. Der interessierte Käufer legt in erster Linie Wert auf einen möglichst hohen zu erwartenden Zinsertrag aus der Investition in die Immobilie. Hier kann es sich sowohl um ein vermietetes Privat- als auch um ein vermietetes Gewerbeobjekt handeln.

Die Berechnung stützt sich auf praxisnahe Faktoren, wie reale Mieterträge einerseits versus Investitionen und Ausgaben, wie Bewirtschaftung und Finanzierung, auf der anderen Seite. Der Verkehrswert setzt sich aus dem Bodenwert sowie dem Gebäudeertragswert zusammen.

Aber Achtung:
Ein Verkehrswert kann trotz einer hohen und langfristigen Mietbindung niedrig ausfallen. Nämlich dann, wenn beispielsweise Instandhaltungskosten überproportional hoch ausfallen und die Mieteinnahmen die Kosten nicht abdecken.

Wann wird der Verkehrswert ermittelt?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und dafür eine verlässliche, sachliche und von sämtlichen offiziellen Stellen akzeptierte Aussage über deren Wert benötigen. Somit handelt es sich beim Verkehrswert um einen sachlichen und neutralen Wert, der beispielsweise bei den Themen Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung oder auch Steuerermittlung durch das Finanzamt, Anwendung findet. 

Wer ermittelt den Verkehrswert von Immobilien?

Anwender sind generell Gutachterausschüsse, Sachverständige, Banken und Versicherungen. Suchen Sie den Kontakt zu einem Sachverständigen in Hamburgs Nordwesten, wie Pinneberg, Elmshorn oder Norderstedt? Sprechen Sie uns gern an. Wir arbeiten mit unabhängigen Experten zusammen, die über langjährige, sehr gute lokale Marktkenntnisse verfügen.


Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert von Immobilien?

  • In der gängigen Praxis wird der Verkehrswert maßgeblich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Je höher die Nachfrage und knapper das Angebot ist, desto höher gestaltet sich der Marktpreis. Nach wie vor gilt die Lage einer Immobilie als DER entscheidende Aspekt bei der Wertbestimmung.
  • Aufschluss über den Beliebtheitsfaktor einer Lage, gibt am schnellsten der Bodenrichtwert. Dieser kann individuell für jedes Grundstück errechnet werden. 

Achtung: Der Bodenrichtwert stellt lediglich eine grobe Schätzung dar. Es handelt sich dabei um einen rein rechnerischen Wert, der sich aus dem Vergleich mit anderen Objektverkäufen ableitet.  

  • Neben dem Bodenwert fallen auch die Nutzungsmöglichkeiten des Objektes ins Gewicht. Unterschieden wird in vermietete und in freie Immobilien. Bei vermieteten Wohnungen geht man beispielsweise davon aus, dass sich der Gebäudewert in den Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten widerspiegelt. 

Hinweis: Der Verkehrswert ist abhängig von dem örtlichen Mietspiegel. Sind die Erträge aus den zu erwartenden Mieteinnahmen gering, wirkt sich das unmittelbar auf den Verkehrswert aus. In diesem Fall sinkt dessen Wert. 

  • Bei freien Wohnobjekten hingegen spielen folgende Faktoren eine vorrangige Rolle:

    • Baujahr
    • Gebäudezustand (Objektspezifische Baumängel, Investitionsstaus)
    • Gebäudemerkmale (Fahrstuhl, Garage, Keller, Balkon, Energiekennwert, individuelle Ausstattung, et cetera)
    • Gebäudegröße (Wohn- und Nutzfläche)

  • Zu den Faktoren zählt ebenfalls die Bewertung durch einen Gutachter. So kann durchaus vorkommen, dass die Urteile zweier Gutachter von ein und derselben Immobilie mit dem gleichen durchgeführten Verfahren unterschiedlich ausfallen. Der Grund dafür liefert eine jeweils subjektive Interpretation und Auslegung von Gebäudeeigenschaften und Ausstattungsmerkmalen durch den jeweiligen Gutachter. Es gibt also keine schematische Formel zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie. Diese unterschiedlichen Resultate können sowohl bei Kurz- als auch bei aufwendig erstellten Vollgutachten zustande kommen. 

Wie wird der Verkehrswert in der Praxis ermittelt?

Bevor der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, ist es ratsam zu klären, welchem Zweck dies dienlich sein soll. Beim regulären Verkauf dieser Immobilie ist eine kostenlose Immobilienbewertung oder auch die Einbindung eines Maklers in der Regel ausreichend. 

Ist der Auslöser hingegen eine rechtliche Auseinandersetzung, wie etwa ein Erbstreit oder eine Scheidung, ist die schriftliche Stellungnahme respektive ein Gutachten durch einen Sachverständigen zu empfehlen. In beiden Fällen wird bei einem vor Ort Termin ein ausführlicher Immobilien-Check vorgenommen. Gebäudezustand, Bausubstanz sowie die individuellen Ausstattungsmerkmale detailliert untersucht. Sämtliche werterhöhenden sowie – mindernden Aspekte analysiert, aufgeführt und in einem schriftlichen Gutachten festgehalten. Für diesen Vorgang ist es zwingend erforderlich, einen Experten hinzuzuziehen. 

Darüber hinaus finden für die Ermittlung eines Verkehrswertes weitere Dokumente Anwendung:

  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse, Baupläne, Schnitte
  • Lageplan/Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung

Bei Eigentumswohnungen

  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftspläne
  • Wohngeldabrechnung

Bei Ertragsobjekten

  • Bewirtschaftungskosten
  • Mietaufstellungen
  • Mietverträge

Bewertung von Rechten und Lasen

  • Eintragungen, wie Vorverkaufs- Erbbau-, Wohn- und Wegerecht
  • Notarielle Urkunden

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Oder sprechen Sie uns gern an, wenn Sie eine Immobilie in Pinneberg, Elmshorn oder Norderstedt besitzen und darüber nachdenken, diese zu verkaufen.