Ertragswertverfahren - MAKRO IMMOBILIEN

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Ertragswertverfahren –
so geht es richtig!

Mit Makro Immobilien

Dieses Verfahren kommt in erster Linie bei vermieteten Objekten zum Einsatz, die regelmäßige Mieteinnahmen produzieren. Der Verkehrswert berechnet sich zum einen aus dem eigentlich Gebäude- und Bodenwert und zum anderen aus den beständigen Erträgen aus Mieteinnahmen. Für den Käufer steht immer das Ziel der Rendite im Vordergrund.

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Im Gebäudeertragswert werden die dauerhaft erzielbaren Mieteinnahmen als Einkünfte den dauerhaften Kosten für Bewirtschaftung, Verwaltung, Finanzierung und Instandhaltung des Objektes als Ausgaben, gegenübergestellt. In diesem Zusammenhang nimmt das Mietausfallwagnis, als ein großer Risikofaktor, ebenfalls Einfluss auf den Verkehrswert. Es gilt also, alle Faktoren gut abzuwägen.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren konkret?

Bei diesem Verfahren werden die Werte für Gebäude und Boden jeweils getrennt berechnet. Diese getrennte Vorgehensweise begründet sich damit, dass Grund und Boden seinen Wert in der Regel nicht verliert. Gebäude hingegen zeichnen sich durch eine begrenzte „Lebenserwartung“ aus. Hier sprechen wir von der Restnutzungsdauer. 

Folgende Formel errechnet den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis des Ertragswertverfahrens: Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert

  • Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt über das Vergleichswertverfahren.  
  • Um den Wert des Gebäudes zu ermitteln, sind zunächst sämtliche Mieteinnahmen aufzuaddieren. Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten, et cetera) werden anschließend von dieser Summe wieder abgezogen.
  • Der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer des Objektes beeinflussen zusätzlich die Berechnung des Gebäudeertragswertes. 
  • Die Summe aus dem Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt den vorläufigen Ertragswert. 
  • Mögliche Mängel am Gebäude werden vom vorläufigen Ertragswert wieder abgezogen. Der daraus resultierende Betrag entspricht dem Verkehrswert. 

Formel für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
-  Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert

Ertragswertverfahren – ein Rechenbeispiel:

Grundstücksgröße:540qm
Bodenrichtwert pro qm:EUR 189.000
Bodenwert:EUR 189.000
Rohertrag aus Jahresmiete:EUR 31.200
Abzgl. Bewirtschaftungskosten:EUR 6.960Verwaltung, Abschreibung, Instandhaltung
= ReinertragEUR 24.240
Abzgl. BodenwertverzinsungEUR 7.560=Bodenwert * Liegenschaftszins (4%)
= GebäudereinertragEUR 16.680
Vervielfältiger *14Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren
GebäudeertragswertEUR 233.520
Vorläufiger ErtragswertEUR 422.520Summe Bodenwert und Gebäudeertragswert
Sonstige wertbeeinflussende UmständeEUR -25.000wertmindernde Mängel
ErtragswertEUR 397.520

Die Durchführung dieses Verfahrens ist sehr komplex. Wir empfehlen daher, einen erfahrenen Experten mit einer überdurchschnittlich hohen Marktkenntnis einzubinden. Dieser Sachverständige ist in der Lage ein vollwertiges und kostenpflichtiges Wertgutachten zu erstellen. Sind Sie auf der Suche nach einem Gutachter? Sprechen Sie uns gern an. 

Erläuternde Faktoren zur Berechnung des Ertragswertes

  • Bodenwert: 

    Der Bodenwert errechnet sich aus der Größe des Grundstücks und dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Vorgegeben wird dieser von dem lokalen Gutachterausschuss.
  • Rohertrag aus Jahresmiete
    
Unter dem Rohertrag versteht man alle erzielbaren Jahres-Mieteinnahmen. Aber Achtung: Hier werden nicht die Real-Mieten zugrunde gelegt, sondern der ortsübliche Mietzins. Tatsächliche Mieteinnahmen spielen bei der Errechnung des Ertragswertes keine Rolle.
  • Bewirtschaftungskosten

    Zu den Bewirtschaftungskosten gehören sämtliche Ausgaben, die für eine geordnete Bewirtschaftung anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen Kosten zur Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Abschreibungen.
  • Liegenschaftszins

    Der Liegenschaftszins gibt die marktüblich durchschnittliche Verzinsung einer Immobilie an. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus gesammelten Kaufpreisen der Region identifiziert.   
  • Vervielfältiger
    
Mit dem Vervielfältiger wird der langfristige Ertrag von Gebäuden errechnet. Dieser Rechenfaktor / Er ergibt sich aus der Restnutzungsdauer einer Immobilie und dessen Liegenschaftszins. 
Folgende Formel wird dafür verwendet: V=(q^n-1) / q^n*1
V = Vervielfältiger, i = Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer, q = i+1Wichtig: Je höher der Vervielfältiger, desto niedriger ist die Rendite
  • Wertbeeinflussende Umstände

    Dazu gehören beispielsweise Schäden am Gebäude, die aufgrund nicht getätigter Instandhaltungsmaßnahmen, entstanden sind.